2026年の基準地価は5年連続の上昇。東京都の住宅地は+5.8%で全国トップ—高まる「不動産の担保力」をどう活かすか

国土交通省は9月15日、2026年7月1日時点の基準地価（都道府県地価調査）を発表しました。全国平均は全用途で前年比1.5％の上昇となり、住宅地（+1.0％）、商業地（+2.9％）とあわせて、いずれも5年連続のプラスとなりました。

なかでも目立つのが首都圏の強さです。東京圏の住宅地は+4.0％と上昇幅が前年から拡大し、都道府県別では東京都の住宅地が+5.8％で全国トップ。東京23区の住宅地に限れば+8.7％と、中心部の上昇が際立っています。千葉県も+3.4％と全国上位に入りました。

7月に公表された路線価（5年連続上昇・過去最大の伸び）に続き、公的な地価指標が軒並み上昇を示したことになります。本記事では、今年の基準地価のポイントと、地価上昇が不動産をお持ちの方にもたらす「メリット」と「負担」、そして高まった資産価値の活かし方を解説します。

2026年基準地価のポイント

首都圏・大阪圏がけん引、上昇は地方にも波及

三大都市圏では、東京圏・大阪圏で全用途・住宅地・商業地のいずれも上昇幅が拡大しました。商業地は、インバウンド需要が堅調な観光地や、再開発が進む都市部の上昇が目立ちます。地方圏でも上昇傾向は続いており、県庁所在地で地価が下落したのは5市にとどまりました。

一方で「勢いの一服感」を指摘する声も

全国平均の上昇率は前年と同水準にとどまり、名古屋圏では上昇幅が縮小するなど、上昇の勢いにはやや一服感も見られます。背景には、これまでの地価上昇に加え、建築費の高騰による住宅需要の頭打ちや、金利の上昇が指摘されています。都市部と地方、あるいは同じ都市圏内でもエリアによる「二極化」は今後さらに進むと見られています。

地価上昇がもたらす2つの側面

メリット:資産価値と「担保力」の上昇

土地・戸建て・マンションをお持ちの方にとって、地価の上昇は資産価値の上昇そのものです。そして見落とされがちですが、不動産担保ローンにおける担保評価額、つまり「いざというときに調達できる資金の枠」も広がっている可能性があります。数年前に「この物件では大した金額は借りられない」と言われた不動産でも、現在の評価では状況が変わっているケースは珍しくありません。

負担:税負担はじわじわと増える方向に

一方で、地価の上昇は税負担の増加にもつながります。相続税・贈与税の算定に使われる路線価はすでに5年連続で上昇しており、相続税の負担は増える方向です。固定資産税も、3年ごとの評価替えのタイミングで、地価上昇エリアでは税額が上がる可能性があります。「資産は増えたが、手元の現金は増えていない」という状態は、納税資金の問題として表面化しやすくなります。

高まった担保力の活かし方:3つの視点

1. 「売らずに資金をつくる」選択肢を持つ

地価が上がったからといって、自宅や事業用の不動産、先祖代々の土地を売るわけにはいかない方がほとんどです。不動産担保ローンなら、不動産を手放さずに、その価値を事業資金・納税資金・リフォーム資金・教育資金などの必要資金に変えることができます。

2. 高値圏の今こそ「売り急がない」ためのつなぎ資金を

住み替えや資産の組み換えで売却を考えている方にとって、高値圏の今は好機である一方、期限に追われた売り急ぎは安値売却につながります。先につなぎ資金を確保して新居や次の物件を押さえ、保有物件はじっくり納得のいく価格で売る、という順番を組めるのが担保力の強みです。

3. ご自身の不動産の「現在の評価」を把握しておく

資金が必要になってから慌てて調べるのではなく、平時のうちに担保余力を把握しておくことは、事業の資金繰りにも、相続への備えにも役立ちます。

担保評価のご相談は、不動産担保ローン専門の協和信用保証へ

当社・協和信用保証株式会社は、昭和63年の創業以来、不動産担保ローン一筋の専門会社です。地価上昇が続く首都圏、東京・神奈川・千葉・埼玉を主な対応エリアとしています（その他の地域も政令指定都市であればご相談を承ります）。

• 自社で担保評価を実施。外部鑑定を待たず、現在の市況を踏まえた評価でスピーディーに審査します
• 資金使途は自由。事業資金・納税資金・リフォーム資金・住み替え資金まで幅広く対応します
• お申込みから融資までおよそ1週間。お急ぎのつなぎ資金は最短当日のご融資も可能です（お申込みの時間帯によっては対応できない場合があります）
• 住宅ローン返済中の不動産も、残高と担保評価によってはご利用可能。ご家族名義の不動産も担保にできる場合があります（所有者様の承諾が必要です）
• 元金据置き・利払いのみのご契約も可能。売却代金での一括返済など、柔軟な計画が立てられます
• お申込みからアフターフォローまで1人の担当者が一貫して対応します

※ご融資には審査があります。貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。個別の不動産の評価額を保証するものではありません。

まとめ：地価指標の上昇が続く今は、資産の「棚卸し」の好機

2026年の基準地価は5年連続の上昇となり、特に首都圏の住宅地は全国をリードする伸びを示しました。地価の上昇は、税負担の面では注意が必要な一方、不動産をお持ちの方の資産価値と資金調達力を確実に高めています。

ご自身の不動産に今どれだけの担保力があるのか——。この機会に一度、棚卸しをしてみてはいかがでしょうか。協和信用保証株式会社では、お電話でのご相談・お問合せを受け付けております。