住宅ローンなどの借り入れ残債務が残った状態、いわゆる担保割れ状態の不動産を有しているという方は少なくありません。このような場合、不動産担保ローンの融資が受けられるのか、といったご相談を受けることがあります。

そもそも担保割れとはどのような状態なのか、担保割れ状態から不動産担保ローンの融資を受けるにはどうすればよいのか、詳しく解説したいと思います。

担保割れとは？

担保割れとは、住宅ローンの残高が住宅の売却価格を上回ってしまう状態を指します。住宅の売却価格が3000万円だったときに、住宅ローン残高が3400万円残っているという状態なら、400万円の担保割れになるのです。上記の例の場合は、差額の400万円分の現金等を準備するなどして、3400万円の住宅ローンを完済しなければ売却することはできないのです。

住宅ローンの担保割れ不動産、ローン相談には乗ってもらえる？

住宅ローンの担保割れとはどのような状態なのかおわかりいただけたかと思います。住宅ローンの担保割れとは、不動産の売却や不動産担保ローンの利用において厄介な存在なのです。

とはいえ、担保割れ状態での不動産を担保として不動産担保ローンの融資相談や融資申し込みは少なくありません。担保割れとはどういう状態なのかということをそもそもご存知でない方も少なくないため、その基礎知識からご理解いただいたうえでご融資に進めさせて頂くのですが、不動産担保ローン会社が担保査定評価を行う際の基準として考慮するのは、担保にする不動産の実勢価格になります。

担保割れとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回ってしまうこと。実勢価格とは不動産業者に売却依頼した場合、おおよそ3ヶ月以内に売却することが可能な早期売却可能金額のことです。早期売却可能金額を算出し、融資可能かどうかの基準にしますが、査定金額の100％を融資可能金額と採用することは不可能です。

担保不動産に対する融資上限額になる、不動産担保融資掛け目は、以下のようになります。

・銀行系ノンバンク　60～70％
・中小ノンバンク　70～80％

融資掛け目以上に借り入れしてしまっている場合は、後順位担保設定での融資実行も出来なくなってしまいます。住宅ローンの担保割れとは、不動産担保ローンの融資にとっては厄介な問題になるのです。

銀行の担保物件は売却できる？

担保割れ不動産での不動産担保ローン融資と同様に、利用の際に詳細がわからず悩むことがあるのが、銀行ローンの担保になっている不動産物件を売却したい場合です。銀行ローンの担保物件を売却したい場合には、以下のようなポイントが重要になります。

担保物件の売却では次のような条件があり、とても重要なポイントとなります。

まずは、抵当権者の許可があること。抵当権者とは、当該物件を担保として預かっている人です。今回の場合は、銀行（金融機関）がこれに当たります。銀行から許可が得られれば、担保物件を売却することも可能になります。

次に重要なのが、銀行などの許可をもらう前に不動産の買い手を探すことです。更に、その買い手に売却額を記した誓約書を書いてもらうようにしましょう。この誓約書（「買付申込書」と言います）の書式は、インターネット上で無料の雛形をダウンロードすることが可能です。誓約書を手に、「○○万円で買い取ってもらえるため、銀行に融資を受けた残債の○○万円を返済することが可能になる。そのため、売却したい」といった旨を銀行に説明しに行きましょう。

さらに注意したいのが、売却益をローンの返済以外に使うことが原則不可になることです。何故なら、上記のように「不動産を売却するのは、売却益を返済に回すため」であると約束しているためです。私用のために売却する場合には許可が得られにくくなるため、避けるようにしましょう。

銀行ローンの返済に行き詰まった場合、担保物件を売却するのは最後の手段と考えるのが賢いかと思います。担保物件の売却はローン返済のために行うというのが、売却理由として最も多いものです。銀行以外であっても、計画的に返済できるようプランを事前に練ってからのご利用をおすすめします。
不動産担保ローンのローン相談は常に受け付けております。お客様に納得して融資を受けて頂けるよう、丁寧なご対応を心がけておりますので、一度ご相談頂ければと思います。

最後に

今回は、担保割れ不動産の不動産担保ローン相談についてと、銀行での担保物件の売却についてお話しました。住宅ローンも不動産担保ローンも、信頼できる会社や銀行で融資を受けたとしてもどうしても返却出来ないかもしれない、というリスクは付きまとうものです。ご利用の際には計画的に、十分な説明を受け、家族とも話し合ったうえで融資を受けることをおすすめします。

融資を考えていらっしゃる方は、まずは一度、不動産担保ローンについてご相談ください。

不動産担保ローンについてより詳しく知りたい方は、こちらをご覧くださいませ。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/