土地や家などを担保にお金の借り入れを行った人が借入金の返済ができなくなってしまった場合、担保物件を競売にかけられてしまうことがあります。競売とは何か、任意売却とはどんな違いがあるのかについて解説します。
担保不動産が売却される不動産競売（ふどうさんけいばい）とは？
不動産競売とは民事執行法に基づき、債権者が裁判所に申し立てを行い、不動産を売却する手続きのことをいいます。
担保不動産競売は、不動産などを担保にお金を借り入れた債務者が債権者に対して返済が困難になった場合、債権者が裁判所に申し立てを行い、不動産を売却して債権を回収することをいいます。不動産競売には、強制競売によって不動産が競売にかけられることがありますが、これは主に税金などの滞納などをしていた場合、国が不動産などの財産を強制的に売却し、未納分の税金に充てられることをいいます。
担保不動産競売と任意売却の違い
ローンなどの支払いが困難になってしまった場合、債権者に返済の相談などを行わずに放置してしまいますと、債権者が裁判所に申し立てを行い、抵当権が実行されて不動産を売却され債権を回収されることになります。このことを担保不動産競売といいます。一般的に担保になっていた不動産が競売にかけられてしまうと、市場価格よりも安くなってしまうことがあります。
競売にかけられてしまう前に不動産を売却できる方法として任意売却というものがあります。任意売却は、不動産業者などに依頼をすると債務者のタイミングで不動産を売却することが可能です。そのため、強制的に売却されてしまう担保不動産競売に比べると精神的な負担は軽くなります。競売が決定してしまったあとでも任意売却をすることは不可能ではありませんが、かなり困難な状況になります。競売ではなく任意売却を希望する場合は、返済が困難だと判断した段階で任意売却が可能な不動産業者などにできるだけ早く相談することをおすすめします。
担保不動産の競売が実行されるまでの流れ
債権者が裁判所に競売の申し立てを行うと、裁判所によって競売開始が決定されます。競売開始が決定されると、裁判所から債務者に対して「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。担保不動産競売開始決定通知書が届いたあと、競売が実行されるまでの流れは以下のとおりです。
1.裁判所より担保不動産開始決定通知書が届く
2.裁判所より執行官と評価人が来て、担保不動産の現況調査を行う
3.開札日や入札期間が決定
4.担保物件が一般公開される
5.一番高額の入札者が落札
6.売却許可が決定
7.代金が納付される
8.所有権が落札者に移る
競売によって不動産が売却されてしまう場合は、物件を買い取った人が裁判所に代金を納付した日に債務者は競売物件から立ち退かなければなりません。
任意売却の流れ
任意売却を行うためには7つの要件を満たす必要があります。
1.債権者の合意が得られていること
2.税金の滞納などで物件が差し押さえられていないこと
3.売却活動する期間が十分であること
4.物件に市場価値があること
5.共有者がいる場合、共有者の同意があること
6.連帯保証人の同意があること
7.一定額以上の管理費・修繕費の滞納がないこと
任意売却は、債権者に一括返済を行うためのものなので、債権者の合意が得られなければ任意売却を行うことができません。不動産を売却額で債務を完済することが可能であれば特に問題はありませんが、売却予想額で債務が返済できない場合は債権者の同意が得られない可能性もあります。
上記の要件が満たされている場合は、任意売却を行うことが可能です。任意売却が以下の流れのように行われます。
1.不動産会社などに相談
2.現状の把握
3.物件の査定
4.債権者との交渉
5.所有物件の販売活動
6.売買契約
7.引っ越しの準備
8.決済
任意売却の場合、強制的に立ち退く必要がありませんので引っ越しの準備期間を作ることが可能ですし、強制的に売却されないため精神的な負担も軽くなります。しかし、任意売却はこのようなメリットだけではなく、依頼する業者をどのように選べばよいかよくわからないというデメリットもあります。そこで、任意売却を依頼する場合の不動産業者の選び方をご紹介します。
任意売却を依頼する不動産業者の選び方
任意売却をする場合は、債権者との交渉をきちんと行ってもらえる業者を選ぶことも大切です。また、不動産の売却価格が低くなってしまうと不動産を売却後も債務が残ってしまい、残った債務を返済しなければいけなくなってしまうためできるだけ物件を高く売却してもらえそうな業者を選ぶことも大切です。
任意売却を行うためには、宅建取引建物主任者の資格が必要です。任意売却を依頼する場合は、任意売却の実績数や税理士や宅建取引建物主任者などの資格を持っている人が在籍している会社なのかを確認し、信頼できる不動産業者に依頼するようにしましょう。
宅建取引建物業者であるか確認する方法
任意売却は、宅建取引建物主任者の資格を持っていないと行うことができません。依頼する業者が資格を持っているか調べたい場合は、国土交通省のホームページから確認することが可能です。
国土交通省ホームページ：http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/
まとめ
競売の場合、担保となっている不動産を強制的に売却しなければいけなくなるため、引っ越しの日程を自分で決めることができない、精神的な負担が大きいといったデメリットがあります。また任意売却の場合は、依頼する業者の選び方が難しいといったデメリットがあります。債務整理の相談ではなく、任意売却を検討している場合は、弁護士ではなく任意売却を得意としている不動産業者に相談してみましょう。
