マンション経営を始める場合、どれくらいの収益が得られるかという点に注目しがちですが、初期費用やランニングコストなどの支出についても把握しておくことが大切です。
そこで今回は、マンション経営にかかる初期費用の内訳と金額の目安、安く抑えるコツについて解説します。
マンション経営にかかる初期費用の内訳
マンション経営を始める際は、以下のような初期費用がかかります。
マンションの取得費用
マンションの取得費用とは、マンションの建築費用や購入費用です。
購入するマンションによって費用は変わりますが、数千万円～数億円が必要です。
事務手数料・保証料
マンションをローンで購入する際に必要になるのが、事務手数料や保証料です。
事務手数料や保証料は利用する金融機関やローン会社によって異なるため、契約を結ぶ前にしっかり確認しておきましょう。
金額は、購入費用の1～3％程度が目安です。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに課せられる税金です。
税率は原則3％なので、5,000万円のマンションであれば税金は150万円です。
ただし、一定の要件を満たしていれば減額の特例や控除が適用されることがあります。
登録免許税
マンションを取得したときや、住宅ローンで抵当権の設定登記をする際にかかるのが登録免許税です。
登記の対象や内容によって、税率が決まっています。
登記費用
マンションを取得したときは「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などの登記が必要です。
不動産登記は自分で行うこともできますが、司法書士などの専門家に依頼する場合は報酬の支払が必要です。
仲介手数料
不動産仲介業者を利用してマンションを購入した場合、仲介手数料が発生します。
マンション購入時の仲介手数料は「物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税」と定められていて、上限額で提示する不動産会社がほとんどなので、おおよその金額を把握することができます。
例えば3,000万円のマンションを購入する場合、仲介手数料は105万6,000円です。
印紙代
マンションの売買契約書やローンの契約書には、印紙の貼付が必要です。
印紙の貼付を忘れたり、消印を忘れたりしてしまうと、印紙税の3倍の過怠税が徴収されることがあるため注意しましょう。
| 1千万円を超え5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
火災保険の保険料
火災保険は、建物の造り、耐火性に加えて、建物の所在地によって保険料が変わります。
例えば、東京都にある新築マンションで建物保険金額：1,000万円、家財保険金額：500万円、地震保険：あり、
火災、落雷、破裂、爆発：ありの補償で契約した場合の1年あたりの保険料は2万円前後です。
火災保険で注意しなければならないのは、地震保険に加入していなかった場合、地震が原因による火災は補償の対象にならないことです。火災保険の契約期間内であればあとから追加も可能ですが、地震保険は単体で加入することができないため注意しましょう。
補償を充実させると保険料は高くなり、補償内容を絞ると保険料は安くなりますが、保険料を安くすることだけを考えて加入すると損害に対して必要な保険料が支払われない可能性があります。火災保険に加入する際は、補償内容と保険料のバランスを考えて加入することが大事です。
マンション経営の初期費用はいくら必要？
マンション経営に必要な初期費用は、前の項目で紹介した金額を合わせた金額が必要です。
初期費用の内訳をまとめると、以下のようになります。
| 頭金 | 物件の20％程度 |
| 不動産取得税 | 固定資産税額×3％ |
| 司法書士費用 | 10～15万円程度 |
| 印紙税 | 1万円～16万円程度 |
| 事務手数料 | 購入費の1～3％ |
| 火災保険（地震保険） | 月額10万円程度～ |
| 仲介手数料 | 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
思った以上に高額になるケースがあるため、マンションの購入費以外の諸経費についても、必ず確認しておきましょう。
マンション経営のランニング費用の目安は ？
マンション経営は、マンションを購入すれば終わりではありません。
賃貸事業を運営するためには、以下のようなランニング費用が必要です。
ランニング費用の目安は、毎月の家賃収入の20～30％程度だと言われています。
共用部分の光熱費
室内の光熱費は居住者が負担しますが、共有部分の光熱費や水道代、エレベーターのメンテナンス料金などが必要です。
入居者に家賃と一緒に共益費として支払ってもらえる部分もありますが、賄えない部分はオーナーが負担することになります。
管理委託費
マンション経営では、マンションの管理をオーナー自身が行う方法と、管理会社に委託する方法があります。
管理会社に委託する場合、管理委託費として家賃の5～8％程度かかります。
修繕費・リフォーム代
居住者の退去時には原状回復のためのリフォームや室内クリーニングがかかりますが、それ以外にも設備の故障の修理、定期メンテナンス、外壁などの大規模な修繕工事が必要になることもあります。
火災保険（傷害保険）料
火災保険や地震保険のような損害保険は、マンションだけではなくオーナー自身を守るためにも必要な経費です。
補償内容を充実させると保険料が高くなるため、5年更新、10年更新など長期の損害保険に加入すると、保険料を抑えることが可能です。
マンション経営の初期費用を安く抑える方法
マンション経営の初期費用を安く抑えたい場合は、以下の内容を検討してみると良いでしょう。
リスクが少ない物件を購入する
耐用年数が少ない中古マンションや災害が多いエリアのマンションは、リスクが高いとみなされるため、ローンの手数料や損害保険の保険料が高くなります。
できるだけリスクが少ない物件を購入することで、ローンの手数料や保険料を抑えることができます。
登記費用を抑える
登記にかかる費用は、できるだけ料金が安い司法書士を選ぶほか、自分で行うことで削減することができます。
ただし、複雑な手続きも多いので、慣れていない方は専門家に相談したほうが安心できるでしょう。
最後に
マンション経営でもっとも大きな初期費用はマンションの取得費用ですが、それ以外にも手数料や保険料、税金などが必要です。
高額のマンションを購入して費用が足りなくなってしまったときは、不動産担保ローンを活用することを検討してみましょう。
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