家を担保にお金を借りる方法とは？必要書類や返せないときのリスクを解説

家を担保にお金を借りる方法はいくつかありますが、メリットだけではなくデメリットもあるため、融資の仕組みをしっかり理解した上で利用することが大切です。

「自宅を担保にお金を借りるにはどうすればいいのか」「不動産を担保にお金を借りるといくらまで融資を受けられるのか」と疑問をお持ちの方もいるでしょう。

そこで今回は、家を担保にお金を借りる方法にはどのようなものがあるのか、お金を借りる際に必要な書類や返せないときのリスク、金融機関選びのポイントについて解説します。

家を担保にお金を借りる方法

家を担保にお金を借りる方法としては、主に「不動産担保ローン」「リバースモーゲージ」「リースバック」などがあります。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、文字通り不動産を担保に融資を受ける方法です。自宅を担保にお金を借りる方法として最も一般的な手段と言えるでしょう。不動産担保ローンのメリットには以下のようなことがあります。

・高額の融資が可能 ・無担保融資と比較すると金利が低い ・資金使途が限定されていないため、借りたお金を自由に使うことができる ・返済期間を長く設定できるので、返済の負担を減らすことができる

不動産担保ローンのメリットは、担保提供する家に担保価値が認められた場合は高額融資が可能で、無担保ローンと比較すると金利が低いため、返済の負担が減らせることです。 また、資金使途（お金の使い道）が限定されていないため、借りたお金を自由に使うことができる点も大きなメリットと言えます。教育資金や医療費、リフォーム費用、事業資金、納税資金、他の借入の一本化など、幅広い用途に利用できます。

反対に不動産担保ローンには以下のようなデメリットもあります。

・担保提供する不動産に担保価値が認められない場合は、融資額が希望の額に達しない可能性がある ・家を担保にした場合、万が一返済ができなくなってしまったときは、住んでいる家を失う可能性がある ・申込から審査実行までに時間がかかることがある ・抵当権設定のための登記費用や事務手数料などの諸費用が発生する

不動産担保ローンは、担保提供する家に不動産価値が認められれば他に借り入れがある場合でも比較的審査に通りやすい融資方法ですが、万が一借りたお金の返済ができなかった場合は住んでいる家を失う可能性があるため注意が必要です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、住んでいる家を担保に融資を受けるというものです。 不動産担保ローンと同じ仕組みではあるものの、返済方法に大きな違いがあります。

不動産担保ローンの場合は、返済は借り入れた金額に金利を含めた金額を契約によって決められた期日までに返済を行います。 一方、リバースモーゲージは、生存中は金利のみの返済を行い、契約者が死亡したときに家を売却して借りていたお金の返済を行うという仕組みのため、収入が少なくなった高齢者が生活資金を確保するための融資方法として注目されています。

リバースモーゲージには、以下のようなメリットがあります。

・年金などでは賄えない老後の生活資金を確保することができる ・生存中は金利のみの返済で負担が少ない ・契約者の死亡時に家を売却して返済を行うので、遺された家族は家の処分方法を心配する必要がない

リバースモーゲージは、収入が少ない高齢者でも老後の生活資金を確保でき、生存中は金利のみの返済なので返済の負担も軽くすることができます。 しかし、以下のようなデメリットもあるため注意も必要です。

・家族の同意がなければトラブルに発展してしまう可能性がある ・契約者に配偶者がいる場合、契約者が死亡後に配偶者が住む家を失うリスクがある ・契約者が長く生きた場合、生存中に借りたお金を使い切ってしまう可能性がある ・変動金利のため、金利上昇により想定より早く融資限度額に到達する可能性がある

リバースモーゲージは、契約者の死亡時に担保となっている自宅を売却することで返済を行うため、家族の同意がなかった場合にトラブルに発展する可能性や、契約内容によっては遺された配偶者が自宅を失ってしまう可能性があります。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却し、売却後は賃料を払って自宅に住み続けるという方法です。 不動産担保ローンとリースバックの最大の違いは、融資を受けるわけではないため返済の負担がなく、まとまった資金が入るという点にあります。 しかし、自宅に住み続けるためには賃料を支払い続けなければなりません。

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

・家を売却することでまとまった資金を手に入れられる ・借金ではないため返済の負担がない ・賃料を払うことで、売却後も自宅に住み続けることができるので、周辺住民に自宅を売却したことが知られてしまう心配がない

一方、リースバックには以下のようなデメリットもあります。

・賃料が周辺の賃貸物件よりも高く設定されてしまうケースが多い ・自宅に住み続けるためには、賃料を払い続けなければならない ・自宅の所有権を手放すため、将来的に家族へ相続することができなくなる

リースバックは自宅に住み続けながら家の売却益を得ることができますが、自宅に住み続けるための賃料は周辺の同じような賃貸物件よりも高く設定されてしまうケースが多く、賃料の負担が大きくなる可能性もあります。

家を担保にお金を借りるといくらまで融資を受けられる？

家を担保にお金を借りる際に気になるのが、「いくらまで借りられるのか」という点でしょう。

不動産担保ローンの場合、借入可能額は担保にする不動産の評価額によって決まります。一般的には、不動産評価額の60%〜70%程度が融資上限の目安です。たとえば、評価額が3,000万円の自宅であれば、1,800万円〜2,100万円程度が借入可能額の目安となります。

ただし、すでに住宅ローンが残っている場合は、その残高を差し引いた「担保余力」が借入可能額の基準となります。たとえば、評価額3,000万円の物件に住宅ローンの残高が1,500万円ある場合、担保余力は1,500万円となり、その60〜70%程度（900万円〜1,050万円程度）が融資上限の目安です。

なお、不動産の評価方法や融資上限の割合（担保掛目）は金融機関によって異なるため、複数の業者に相談して比較するのがおすすめです。

リバースモーゲージの場合は、担保評価額の50%〜70%程度が融資限度額の目安とされています。金融機関によっては年金年額の10倍程度という条件が付くこともあり、不動産担保ローンと比較すると借入可能額はやや低めになる傾向があります。

家を担保にお金を借りるなら不動産担保ローンがおすすめ

現在、給与収入や事業収入などがある方が家を担保にお金を借りるなら、不動産担保ローンがおすすめです。 そこで続いては、家を担保に不動産担保ローンを利用する方法として、必要な書類や審査基準、返せないときのリスクについて解説します。

必要書類

不動産を担保にお金を借りる場合、契約者の返済能力の有無と提供する担保価値、納税状況などの確認が必要なため、本人の収入や納税状況に関する書類、担保提供予定の不動産に関する書類の提出を求められるのが一般的です。 必要な書類は利用する金融機関やローン会社によって異なりますが、一般的には以下のような書類が必要です。

・本人確認書類（運転免許証、保険証、パスポートなど） ・収入確認書類（源泉徴収票、所得税納税証明書、課税証明書、直近2～3ヶ月分の給与明細など） ・納税に関する書類（住民税納税証明書、固定資産税納税証明書、国民健康保険税（料）納付済証明など） ・担保不動産に関する書類（登記事項証明書、住宅地図、地積測量図・建物図面・固定資産税評価証明書など）

法人や個人事業主の場合は、上記に加えて直近2〜3期分の決算書や確定申告書、事業計画書の提出を求められることがあります。

審査基準

不動産担保ローンを利用する際は、契約者の信用力と担保予定の不動産価値が審査の基準になります。 契約者の信用力では、一般的には以下のような内容が審査されます。

・収入 ・過去の返済状況 ・年齢 ・勤続年数 ・他社からの借入状況

貸したお金をしっかり返済してもらえるのかが審査基準となるため、収入が少ない方、勤続年数が少ない方、過去に返済が滞ったことがある方、返済完了時の年齢が高い方、複数の会社から借入があり、返済が多く残っている方は、審査に通りにくくなります。

自宅を担保にお金を借りる場合、担保価値は土地と建物に分けて審査されます。 土地の担保価格の計算方法は複数ありますが、一般的には相続税路線価などを使用して計算されます。ただし、算出された金額＝融資可能額ではなく、そこから2割程度引かれた金額が担保評価価格となります。 建物は再調達価格をもとに計算されますが、一般的には周辺の同じような建物の価格よりも低くなるケースが多くなっています。 また、不動産を所有している場所などの条件によっては十分な担保価値が認められない可能性もあります。不動産評価は評価をする方によって価格が大幅に変わる可能性があるため、納得できる金額ではなかった場合は複数の会社で評価してもらうことがおすすめです。

返せないときのリスク

不動産担保ローンの最大のリスクは、借りたお金が返せなくなってしまったときです。 契約通りに返済が行われ、完済すれば担保提供した自宅は手元に残りますが、自宅を担保にした場合は住む場所を失ってしまうリスクがあります。

ただし、1回や2回の返済遅延ですぐに競売にかけられることはありません。一般的には、3ヶ月〜6ヶ月程度の滞納が続くと「期限の利益喪失」の通知が届き、その後も返済ができなければ競売の手続きに移行する流れとなります。

返済が厳しくなった場合は、放置せずにできるだけ早く債権者に相談することが重要です。返済期間の延長や返済額の減額など、返済条件の見直し（リスケジュール）に応じてもらえるケースもあります。

諸費用の目安

不動産を担保にお金を借りる際には、融資額とは別に諸費用が発生します。事前に把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

主な諸費用としては、事務手数料（融資額の1%〜2%程度が一般的）、抵当権設定のための登録免許税（借入額の0.4%）、司法書士への報酬（数万円〜10万円程度）、印紙代、不動産の鑑定費用などが挙げられます。

たとえば、1,000万円の借入の場合、事務手数料で10万〜20万円、登録免許税で4万円、司法書士報酬で5〜10万円程度が目安となります。金融機関によって費用体系は異なるため、見積もりを取って比較しましょう。

家を担保にお金を借りる際の金融機関選びのポイント

家を担保にお金を借りる際には、金融機関選びも重要なポイントです。ここでは、信頼できる金融機関を選ぶための基準を紹介します。

まず、金利条件を比較しましょう。不動産担保ローンの金利は、銀行系で年1%〜5%程度、ノンバンク系で年3%〜10%程度が相場です。銀行系は低金利ですが審査が厳しく、ノンバンク系は審査が柔軟な分、金利がやや高めに設定される傾向があります。

次に、諸費用や手数料の透明性を確認しましょう。金利だけでなく、事務手数料・登記費用・鑑定費用なども含めた総コストで比較することが大切です。

また、審査スピードも重要な判断基準です。銀行系の不動産担保ローンでは審査に2週間〜1ヶ月程度かかることがありますが、ノンバンク系であれば最短で翌日〜1週間程度で融資が実行されるケースもあります。

さらに、金利や手数料、リスクについて隠すことなく丁寧に説明してくれるかどうかも、信頼できる金融機関を見極めるポイントです。メリットだけでなくデメリットもしっかり説明してくれる会社を選びましょう。

まとめ

家を担保にお金を借りる方法はいくつかありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。リバースモーゲージは、主に高齢者が生活費を調達するための融資なので契約には年齢制限があります。また、リースバックは借金ではないためお金を返済する必要はありませんが、自宅に住み続けるためには賃料を支払い続けなければなりません。不動産担保ローンは、無担保ローンと比較すると金利を抑えることができ、また返済期間も長く設定することができるので、無理のない返済計画を立てることが可能です。

自宅を担保にお金を借りることを検討する際には、複数の金融機関の金利や手数料、審査スピードを比較し、ご自身の状況に合った商品を選ぶことが大切です。また、不動産を担保にお金を借りる場合は、返済計画をしっかり立て、万が一の場合のリスクも理解したうえで利用しましょう。

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