不動産投資の自己資金はいくら必要？足りない場合の調達方法を解説

2026年9月12日2026年9月26日

不動産投資を始めたいものの、「自己資金はいくら必要なのか」「手元の資金が足りなくても購入できるのか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

不動産投資に必要な自己資金は、物件価格だけでなく、購入時の諸費用や融資条件によっても変わります。

この記事では、不動産投資に必要な自己資金の目安と内訳、資金が足りない場合の調達方法を解説します。

不動産投資の自己資金とは

不動産投資の自己資金とは、投資用物件を購入する際に、ローンを利用せずに用意する資金のことです。一般的には「頭金」と「諸費用」に分けて考えられます。

頭金は、物件価格のうち、ローンでまかなわずに支払う金額です。

例えば、3,000万円の物件を購入する際に2,500万円を借り入れる場合、差額の500万円が頭金になります。

諸費用は、物件価格とは別にかかる費用の総称です。主に次のものがあります。

諸費用の金額は物件価格や取引条件によって変わり、原則として手元の資金から支払います。

また、不動産投資を始める際は、購入時に必要な自己資金だけでなく、購入後の修繕やリフォーム、空室時のローン返済に備える資金も確保しておく必要があります。

不動産投資に必要な自己資金は、物件価格の15～30％程度が一つの目安です。

頭金を10～20％程度、諸費用を5～10％程度と考えると、次の金額になります。

ただし、実際に必要な金額は、物件の種類や購入価格、購入者の収入・資産状況、金融機関の融資条件などによって異なります。

自己資金を多く用意すれば借入額が減り、毎月の返済負担を抑えられます。融資審査でも、自己資金の額が判断材料の一つになるでしょう。一方、購入時に貯蓄を使い切ると、修繕や空室が発生した際に対応しにくくなります。購入後に手元へ残す資金とのバランスも大切です。

自己資金が足りない場合は、購入する物件や投資方法を見直すほか、融資による資金調達も検討できます。

物件価格を下げれば、必要な頭金も少なくなります。例えば、都心の新築物件や一棟マンションは高額になりやすい一方、中古の区分マンションや築古の戸建てなら、比較的少ない資金で購入できる場合があります。

物件を直接購入せず、REITや不動産クラウドファンディングなど、少額から始められる商品を選ぶ方法もあります。ただし、これらは現物の不動産を所有する投資とは仕組みが異なります。

また、価格の安さだけで物件を選ぶと、空室や修繕によって想定した収益を得られない可能性があります。物件価格に加え、家賃収入や維持費、修繕の見込みも確認しましょう。

物件価格の全額を借りるフルローンや、諸費用まで借りるオーバーローンを利用できれば、購入時に必要な自己資金を抑えられます。

ただし、頭金を用意する場合より融資を受けられる条件が厳しくなる可能性があります。借入額が増えるため、毎月の返済額や利息の負担も大きくなります。

また、フルローンを利用できても、契約時の手付金など、融資の実行前に現金が必要になる場合があります。契約から引き渡しまでに必要な金額と支払時期を確認しておきましょう。

購入予定の物件とは別に、自宅などの不動産を所有している場合は、不動産担保ローンで資金を調達する方法もあります。

不動産担保ローンは、不動産を担保に融資を受ける商品です。資金使途が限定されない商品であれば、投資用物件の頭金や諸費用にも充てられます。無担保ローンと比べてまとまった資金を借りられたり、借入期間を長く設定できたりする場合があります。金利や借入条件は商品ごとに確認が必要です。

また、本人名義の不動産だけでなく、所有者の承諾を得て家族名義の不動産を担保にできる場合もあります。

ただし、不動産担保ローンも返済が必要な借り入れです。投資用物件のローンと併用する場合は、両方の返済額を踏まえて資金計画を立てましょう。返済が滞れば、担保にした不動産を失うおそれもあります。

不動産投資の自己資金は、物件価格の15～30％程度が一つの目安です。足りない場合は、物件の見直しやフルローンの利用、不動産を担保にした資金調達などを検討できます。

いずれの方法でも、購入時に必要な金額だけで判断せず、毎月の返済負担や修繕・空室に備える資金まで考えることが大切です。まずは手元の資金と購入したい物件の価格を整理し、不足額を明確にしましょう。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した融資を行っています。東京・神奈川・千葉・埼玉の不動産を中心に、住宅ローン返済中の物件や、所有者の承諾を得た家族名義の不動産を担保にした融資についても相談できます。投資用物件の頭金や諸費用の調達でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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