投資や株の世界でよく聞く用語に、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」といったものがあります。株や投資を行う予定のない方には関係がないと思っていらっしゃる方も少なくないかと思いますが、不動産担保ローンに関しても、インカムゲインやキャピタルゲインが関係してくることがあります。
用語は知っておいて損はありません。一度おさらいしておきましょう。
インカムゲインとキャピタルゲインとは？
投資や株を行っている人にはなじみが深い、インカムゲインとキャピタルゲイン。その定義は、以下のようになります。
・インカムゲイン
資産を保有することで生じる利益のこと。
・キャピタルゲイン
資産を売買することで生じる利益のこと。インカムゲインの「インカム」とは、「定期的なもうけ、利益」といった意味の単語です。「ゲイン」は「利益」を意味する言葉なので、つまりは「定期的に入る利益」という意味になります。
インカムゲインは、株式投資の場では「配当利益」の意味でつかわれることの多い単語です。配当利益は、権利確定日と呼ばれる日まで株式を保有し続けていれば受け取ることが出来る利益のことです。
キャピタルゲインの「キャピタル」とは、「資本・資産」というような意味の言葉です。「ゲイン」はインカムゲインと同じく「利益」という意味になります。
キャピタルゲインは、資産や資本を売買することで得る利益です。株式ならば株価の安い時期に購入し、高くなったら売却をする場合、その「差益」がキャピタルゲインになります。株に限らず土地なども含め、保有している資産の価格が購入時よりも上昇した場合、そのまま売却して得た利益をキャピタルゲインと呼びます。
もしも購入時点よりも価格が下がってしまった場合は、「キャピタルロス」と呼ばれる損失になります。その点、インカムゲインには損失に当たる「インカムロス」は存在しないということも知っておきましょう。
次は、不動産を含め、インカムゲインやキャピタルゲインのもととなる資産の種類を解説します。
不動産や株など、インカムゲイン・キャピタルゲインのもととなる資産の種類
投資や株などを行っている方にはなじみの深いインカムゲインやキャピタルゲインですが、投資や株などに馴染みのない方にとっては何が資産になるのかもよくお分かりになれないかと思います。実は、インカムゲインとキャピタルゲインの利益は資産によって税制面での取り扱いが異なってくるのです。
投資や株に馴染みのない方に向けて、不動産を含むインカムゲインやキャピタルゲインのもととなる資産の種類を解説します。
・株式
株式投資で得られる利益は、インカムゲイン・キャピタルゲインともに課税対象になります。インカムゲインは配当所得、キャピタルゲインは譲渡所得になります。
・不動産
不動産を売却した場合の利益はキャピタルゲインに当たります。譲渡所得として課税対象とされるため、注意しましょう。一定の要件を満たした不動産の場合は、特別控除があります。
また、土地や建物などの貸付によって得た収入はインカムゲインになります。この場合は不動産所得と呼ばれます。
・預金
預金の場合、外貨預金による差益があったならキャピタルゲインに当たります。その場合、その差益が課税対象となります。預貯金などによる金利はインカムゲインに当たります。子の場合、利子所得として課税対象になります。
・FX
FXの場合はスワップポイントがインカムゲインに当たり、差益がキャピタルゲインになります。どちらも雑所得扱いになり、課税対象になります。確定申告を行った際、必要経費を差し引いた金額に課税されます。
資産によってそれぞれ控除項目が異なり、課税額の考え方も異なっています。該当する利益がある場合は、国税庁のタックスアンサーなどで詳細を調べてみるようにしてみてください。
不動産担保ローンのインカムゲイン・キャピタルゲインとは？
不動産担保ローンの場合、審査対象物件の評価額を算出する手法として、インカムゲインとキャピタルゲインをそれぞれ想定して算出する方法があります。
一般の人に不動産売買する場合の通常売買価格を融資審査基準とする方法（キャピタルゲインを基準とする）と、当該物件が将来的に生み出す収益性から価値を算出する方法（インカムゲインを基準とする）があるのです。
物件によっては高利回りを期待できるのが、不動産の収益性を見込んだインカムゲインを基準とする算出方式です。個人投資家や不動産業者の間では、キャピタルゲインを基準とした算出方法よりも一般的になっています。
最後に
今回は、インカムゲインとキャピタルゲインについてお話しました。投資や株を行う方にはなじみのある言葉ですが、投資や株を行わない方にとってはあまりなじみのない言葉です。ですが、不動産担保ローンを利用する場合にも関係してくる考え方ですので、投資や株の予定がない方でも、覚えておくと良いかもしれません。
不動産担保ローンについてより詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
https://kshc.jp/realestate-securedloan/
