金利上昇で不動産投資はどう変わる？リスクと対策をわかりやすく解説

日本銀行が政策金利の引き上げを進めているなかで、不動産投資への影響が気になっている方も多いのではないでしょうか。

政策金利が上昇すると、金融機関の不動産投資ローンの金利も上昇しやすくなり、返済負担が重くなることが想定されます。

そのため、これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに投資用物件を所有している方にとっても、金利上昇に備えた対策が必要となるでしょう。

この記事では、金利上昇が不動産投資に与える影響やリスク、それに備えるための対策についてわかりやすく解説します。

2026年の金利は約31年ぶりの高水準に

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げることを決定しました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。

2024年3月にマイナス金利政策が解除されてから、段階的な利上げが進められており、不動産投資を取り巻く金利環境も大きく変化してきています。

金利上昇が不動産投資に与える影響とリスク

金利が上昇すると、不動産投資にどのような影響が及ぼされるのでしょうか。

毎月の返済額が増える

まず懸念されるのが、返済負担の増加です。

特に変動金利型のローンの場合、金利の見直しによって毎月返済額や総返済負担が大きくなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

収益率が悪くなる

家賃収入が変わらないまま、返済負担だけが大きくなると、手元に残る収益が減少します。

特に、借入比率（LTV）が高い物件ほど金利上昇の影響を受けやすく、収支の悪化につながりやすいため、注意が必要です。

出口戦略が立てにくくなる

売却で利益を得たい不動産投資においても、金利上昇局面では出口戦略が難しくなる可能性があります。

政策金利が上昇すると、金融機関の住宅ローンの金利も上がり、買い手側の返済負担も大きくなりがちです。

その結果、購入希望者が減り、希望する価格での売却が難しくなるケースも少なくありません。

金利上昇局面で不動産投資のリスクを抑えるための対策

金利上昇局面での不動産投資リスクを抑えるためには、以下の対策が有効です。

借入条件と返済計画を見直す

まずは、現在の借入金利や毎月の返済額、残債、返済期間を確認しましょう。

今後の家賃収入や修繕費、空室リスクについても整理しておくことも大切です。

それらを踏まえたういうえで、借入先の見直しや返済期間の調整を行うことで、月々の返済負担を軽減し、キャッシュフローの安定につなげられる可能性があります。

家賃の値上げを検討する

収益率を維持するために、家賃の値上げを検討するのも有効です。

ただし、現在の入居者に家賃の値上げを承諾してもらうのは難しいケースもあるため、契約更新や退去後の再募集のタイミングを狙うのが良いでしょう。

物件の入れ替えを検討する

収支改善が見込みにくい物件については、売却や組み換えを含めて検討するのも選択肢となります。

金利上昇局面では、物件の価格調整が起こりやすい側面があるため、物件価格がまだ高いうちに売却して、手元のキャッシュフローを安定させるのも戦略の1つです。

資金調達の選択肢を増やす

金利が上昇する局面では、返済負担が重くなりやすいだけでなく、家賃の値上げを有利に進めるためのリフォーム費用や、ローンの借り換えのための費用などが必要になるケースもあります。

一方で、金融機関の審査条件は厳しくなりやすいため、柔軟に活用できる資金調達の方法を確保しておくことも大切です。

たとえば、不動産担保ローンなら、原則として借入資金の使い道が制限されず、投資用物件だけでなく自宅を担保にした融資も検討できるため、柔軟な資金調達を実現しやすいでしょう。

金利上昇局面で不動産投資を始めてもいい？

金利上昇局面では、借入金利の上昇に伴い、返済負担が増えやすくなります。

そのため、不動産投資を始める際にも、これまで以上に慎重な判断が必要です。

金融機関もローン審査に慎重になりやすくなるため、低金利時代と比較すると年収や年齢などの条件が同じでも借入可能額が引き下がるケースが少なくありません。

その結果、物件によっては買い手が付きにくくなり、物件価格が下落するケースもみられます。

売り手側にとっては、希望価格での売却が難しくなるといった懸念がありますが、不動産投資を始める買い手側にとっては、好立地の収益物件をこれまでより取得しやすくなる可能性もあるでしょう。

そのため、金利上昇局面だからといって、不動産投資を諦める必要はありません。

ただし、物件の需要を慎重に見極めたうえで、収支シミュレーションを徹底し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

不動産投資の資金調達には不動産担保ローンを活用しよう

金利上昇局面では、不動産投資で家賃収入を得ている方の場合、返済負担の増加や空室対応、修繕費などでまとまった資金が必要になる可能性があります。

また、これから不動産投資を始める方も、購入後の運用を見据えたうえで、無理のない資金計画を立てることが大切です。

しかし、金利上昇局面では、金融機関の審査が慎重になりやすく、必要なタイミングで希望どおりに資金を確保できるとは限りません。

そのため、いざという時に柔軟に活用できる資金調達手段を確保しておくことをおすすめします。

不動産担保ローンは、保有している不動産を活用して、まとまった資金を調達できるローン商品です。

資金使途の自由度が高く、長期での借入も可能なため、無理のない返済計画が立てやすいとった魅力があります。

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