借地権・底地とは？担保にできるか
借地権とは、建物を建てる目的で、地代を払って他人の土地を借りる権利です。底地とは、借地権が付いている土地のことで、地主が持つ土地の所有権を指します。
目次
借地権と底地の違いは？
| 項目 | 借地権 | 底地 |
|---|---|---|
| 権利を持つ人 | 借地人（建物の所有者） | 地主 |
| 権利の内容 | 土地を借りて建物を所有する | 土地を所有し、地代を受け取る |
| 利用の制限 | 建物の売却や建替えに、地主の承諾が必要になることが多い | 借地人がいる間は、自分で土地を使えない |
| 担保にする対象 | 借地上の建物 | 土地 |
借地権にはどんな種類がある？
借地権は、契約した時期と内容によって3種類に分かれます。1992年7月までの契約に適用される「旧法借地権」、更新ができる「普通借地権」、更新がなく期間満了で土地を返す「定期借地権」です。
借地権や底地は担保にできる？
借地権と底地は、どちらも担保にできます。ただし、所有権のある土地に比べて売却しにくいため、評価額は低くなりやすく、取り扱う金融機関は限られます。
借地権の場合は、借地上の建物に抵当権を設定します。金融機関から、地主の承諾書を求められるのが一般的です。底地の場合は、土地に抵当権を設定します。地代の額や契約の残り期間が、評価に影響します。
地上権と賃借権の違いは？
借地権には、法律上「地上権」と「賃借権」の2つがあります。地上権は土地を直接使える強い権利で、地主の承諾がなくても、売却したり抵当権を設定したりできます。
賃借権は、地主との契約にもとづいて土地を借りる権利です。売却や、借地権を他の人に貸すことには、地主の承諾が必要です。住宅用の借地権は、ほとんどが賃借権です。
借地権の種類ごとの期間は？
- 旧法借地権：木造などは20年以上、鉄筋コンクリート造などは30年以上。更新できる
- 普通借地権：最初は30年以上。1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
- 一般定期借地権：50年以上。更新はなく、期間が終わると更地にして返す
- 事業用定期借地権：10年以上50年未満。事業用の建物に限られる
旧法借地権と普通借地権は、地主に正当な理由がなければ更新を拒めないため、借りる側が長く使い続けやすい権利です。
借地権のメリットとデメリットは？
借地権のメリットは、土地を買う場合より安く建物を持てること、土地の固定資産税を負担しなくてよいことです。
デメリットは、地代を払い続ける必要があること、売却や建替えに地主の承諾と承諾料が必要になること、金融機関の担保評価が低く、融資を受けにくいことです。
借地権にはどんな費用がかかる？
- 地代：土地を借りる対価として、毎月または毎年支払う
- 更新料：契約を更新するときに支払う。契約や慣習による
- 譲渡承諾料：借地権を売却するときに、地主に支払う
- 建替え承諾料：建物を建て替えるときに、地主に支払う
金額は、契約の内容や地域の慣習によって異なります。
地主が変わったら、借地権はどうなる？
借地の上に、借地人の名義で登記された建物があれば、地主が土地を第三者に売却しても、新しい地主に対して借地権を主張できます。土地の賃借権そのものを登記していなくても、建物の登記で足ります。
建物の名義が借地人本人と違う場合は、この保護を受けられないおそれがあります。相続などで名義が変わったときは、建物の登記も変更しておくことが大切です。
借地権を売却・相続するときの注意点は？
賃借権である借地権を売却するには、地主の承諾が必要です。承諾を得られない場合は、裁判所に申し立てて、地主の承諾に代わる許可を求める方法があります。
相続の場合は、地主の承諾も承諾料も不要です。相続したことを地主に知らせ、建物の名義を相続人に変更します。
不動産担保ローンでは借地権・底地をどう扱う？
不動産担保ローンでは、借地権や底地を担保にできるかどうかが、金融機関によって分かれます。協和信用保証では、借地権・底地を担保にするご相談もお受けしています。土地の賃貸借契約書と、地代の支払い状況が分かる資料があると、査定が進めやすくなります。
借地権・底地についてよくある質問は？
借地権の価値は、どうやって調べる？
国税庁の路線価図に、地域ごとの「借地権割合」が記載されています。土地の評価額に借地権割合を掛けた金額が、相続税などの計算で使う借地権の評価額です。実際に売買される価格とは異なります。
底地は、だれに売るのがよい？
底地は、その土地を借りている借地人に売るのが、最も高く売れやすい方法です。借地人にとっては、土地と建物の両方を所有できるようになるためです。
地主が担保の設定を承諾してくれない場合は？
承諾書を条件にしている金融機関では、融資を受けられません。金融機関によって扱いが異なるため、借地権の取扱いに慣れた金融機関に相談する方法があります。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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