競売とは？流れと担保不動産への影響
競売とは、借り手が返済できなくなったときに、貸し手の申立てにより、裁判所が担保の不動産を入札で売却し、その代金を返済にあてる手続きです。抵当権にもとづく競売は「担保不動産競売」と呼ばれます。
目次
競売はどんな流れで進む？
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 期限の利益の喪失 | 延滞が続き、残りの借入の一括返済を求められる |
| 申立て・開始決定 | 裁判所から通知が届き、登記簿に差押えが記録される |
| 現況調査 | 裁判所の執行官と評価人が、不動産を調査する |
| 期間入札 | 入札が行われ、最も高い金額を付けた人が買受人になる |
| 代金納付・明け渡し | 所有権が買受人に移り、退去が必要になる |
申立てから売却までの期間は、半年から1年程度が一般的です。
競売になると所有者にどんな影響がある？
- 売却価格が市場価格より低くなりやすく、借入が残りやすい
- 物件の情報が、裁判所の資料やインターネットで公開される
- 引っ越しの時期を選べず、明け渡しを求められる
競売を避ける方法は？
競売を避ける主な方法は、貸し手との返済条件の見直し、任意売却、他の金融機関への借換えの3つです。競売の手続きが始まったあとでも、借入を完済するなどして貸し手が申立てを取り下げれば、競売は止まります。
不動産の競売にはどんな種類がある？
不動産の競売には、主に2つの種類があります。1つは、抵当権などの担保を持つ貸し手が申し立てる「担保不動産競売」です。住宅ローンや不動産担保ローンの返済ができなくなった場合は、この手続きになります。
もう1つは、担保を持たない債権者が、裁判の判決などにもとづいて申し立てる「強制競売」です。なお、税金の滞納によって国や自治体が不動産を売却する手続きは「公売」と呼ばれ、競売とは別の制度です。
競売の価格はどうやって決まる？
競売では、裁判所が選んだ評価人が不動産を調査し、その評価をもとに「売却基準価額」が決められます。入札できる最低の金額は、売却基準価額の8割で、これを「買受可能価額」といいます。
競売の物件は、内部を自由に見学できない、引き渡しを自分で求める必要があるなど、買う側の負担が大きくなります。そのため、売却基準価額は市場の価格より低く設定され、落札される価格も低くなりやすくなります。
競売の情報はどこに公開される？
競売にかけられた不動産の情報は、裁判所で閲覧できるほか、インターネットの不動産競売物件情報サイトでも公開されます。公開される資料は、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3つです。
現況調査報告書には、建物の外観や室内の写真が掲載されます。だれでも見られる情報のため、近所の人や不動産会社に、競売になっていることを知られる可能性があります。
競売開始決定の通知が届いたらどうする？
裁判所から「競売開始決定通知」が届いたら、競売の手続きが正式に始まったことを意味します。そのままにしておくと、数か月後には入札が行われます。
通知が届いた段階でも、できることは残っています。貸し手に連絡して任意売却や借換えの意向を伝え、あわせて不動産会社や金融機関、弁護士などに相談します。入札までの時間は限られているため、通知を受け取ったらすぐに動くことが重要です。
競売のあとに残った借入はどうなる？
競売の売却代金で借入を返しきれなかった場合、残りの借入は返済の義務が残ります。競売は価格が低くなりやすいため、任意売却に比べて、残る金額が大きくなる傾向があります。
残った借入については、貸し手から一括での返済を求められます。支払いが難しい場合は、分割での返済を交渉するか、弁護士や司法書士に相談して債務整理を検討します。
不動産担保ローンで競売を避けられる？
延滞中や一括返済を求められている段階でも、不動産の評価額に余力があれば、不動産担保ローンへの借換えで既存の借入を完済し、競売を避けられる場合があります。手続きには期限があるため、早めの相談が大切です。
競売についてよくある質問は？
競売になった家には、いつまで住める？
買受人が代金を納付して所有権が移るまでは、住み続けられます。その後も退去しない場合、買受人は裁判所の手続きを使って、強制的に明け渡しを求めることができます。
競売は、いつまでなら止められる？
競売を申し立てた貸し手が取り下げれば、手続きは止まります。入札が始まると取り下げに制約が出るため、借換えや任意売却で対応する場合は、入札の前に完了させる必要があります。
競売で買い手がつかなかった場合はどうなる？
価格を見直して、再び売却の手続きが行われます。それでも売れない場合は、競売の手続きが取り消されることがありますが、借入がなくなるわけではありません。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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