担保評価とは？不動産担保ローンでの評価額の決まり方
担保評価とは、金融機関が担保にする不動産の価値を調べ、融資の基準となる評価額を算出することです。不動産担保ローンでは、評価額に掛け目を掛けた金額が、借りられる上限の目安になります。
目次
担保評価の評価額はどう決まる？
担保評価では、不動産の種類に応じて次の3つの方法を使い分けます。
| 評価方法 | 考え方 | 主に使う不動産 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近隣の似た物件の成約価格と比べる | 土地、マンション |
| 原価法 | 同じ建物を建て直す費用から、古くなった分を差し引く | 戸建ての建物 |
| 収益還元法 | 将来得られる家賃収入から価格を求める | アパート、賃貸マンション |
土地については、公示地価、路線価、固定資産税評価額などの公的な価格も参考にされます。
評価額が下がりやすい不動産は？
売却しにくい不動産は、評価額が下がりやすくなります。代表例は、再建築不可の物件、借地権や底地、共有持分だけの不動産、市街化調整区域の土地、築年数の古い建物です。
評価額と借りられる金額の関係は？
借りられる金額の目安は、「評価額×掛け目−既存の借入残高」で計算します。評価額がそのまま借入額になるわけではない点に注意が必要です。
不動産の価格にはどんな種類がある？
1つの不動産には、目的の異なる複数の価格があります。担保評価では、これらを参考にしながら評価額を決めます。
- 実勢価格：実際に市場で売買される価格
- 公示地価・基準地価：国や都道府県が毎年公表する、土地取引の目安となる価格
- 路線価：相続税や贈与税の計算に使う価格。公示地価の8割程度が目安
- 固定資産税評価額：固定資産税の計算に使う価格。公示地価の7割程度が目安
評価額の目安を自分で調べる方法は？
土地の評価額の目安は、国税庁が公表している路線価から計算できます。「路線価×土地の面積」で求めた金額を0.8で割ると、公示地価に近い水準の目安になります。毎年届く固定資産税の納税通知書に記載された評価額を、0.7で割る方法もあります。
マンションは、同じ建物や周辺の似た物件の成約価格が参考になります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の取引価格を調べられます。いずれも目安であり、金融機関の評価額とは一致しません。
担保評価ではどんな点を調べる？
- 立地：最寄り駅からの距離、周辺の環境、需要の多さ
- 土地の条件：面積、形、道路への接し方、用途地域などの法令上の制限
- 建物の状態：築年数、構造、管理や修繕の状況
- 権利関係：所有者、抵当権の有無、借地や共有かどうか
- 利用の状況：自宅か、賃貸中か、空き家か
金融機関によって評価額が違うのはなぜ？
担保評価の基準は、金融機関ごとに定められています。重視する評価方法、対象とする地域、売却しにくい不動産の扱い方が異なるため、同じ不動産でも評価額に差が出ます。
担保評価は、返済が滞ったときに売却して回収できる金額を見込むものです。そのため、市場で売れる価格よりも低めに見積もられるのが一般的です。
担保評価に必要な書類は？
担保評価では、登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書が基本の書類です。建物の図面や、賃貸している場合の賃貸借契約書を求められることもあります。相談の段階では、不動産の所在地が分かれば、おおよその評価を出せる場合があります。
不動産担保ローンの担保評価は誰が行う？
不動産担保ローンの担保評価は、融資を行う金融機関が行います。評価の基準は金融機関によって異なるため、同じ不動産でも評価額に差が出ます。協和信用保証では、共有名義や借地、底地などの不動産についてもご相談をお受けしています。
担保評価についてよくある質問は？
担保評価額は、売却できる価格と同じ？
同じではありません。担保評価額は、売却にかかる時間や費用、価格が下がる可能性を見込むため、市場で売れる価格より低くなるのが一般的です。
担保評価に費用はかかる？
金融機関によって異なります。協和信用保証では、査定は無料で、ご融資の実行まで費用はかかりません。
評価額が希望の金額に届かないときはどうする？
別の不動産を共同担保に加える、借入額を見直す、他の金融機関にも査定を依頼する、といった方法があります。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。
