不動産投資で築古物件を選ぶメリット・デメリットを解説

不動産投資の物件を探すなかで、価格が安い築古物件に魅力を感じる方もいるでしょう。

築古物件への投資は、物件価格が安く、高利回りが見込めるといったメリットがあります。

しかしその一方で、修繕費用がかかることや、金融機関から融資を受けるのが難しい点に注意が必要です。

この記事では、不動産投資で築古物件を選ぶメリットとデメリット、金融機関の融資審査に落ちた場合の対処法を解説します。

不動産投資で築古物件を選ぶメリット

まずは、不動産投資で築古物件を選ぶメリットについて解説します。

価格が安い

築古物件は、新築や築浅物件と比較して価格が安い傾向にあり、少ない自己資金でも不動産投資を始めやすいのが魅力です。

中には、建物の価値がほとんど残っておらず、ほぼ土地の価格だけで購入できるケースもあります。

高利回りが見込める

築古物件は、物件価格が安い分、家賃収入による利回りが高くなりやすい傾向にあります。

エリアや条件によっては、新築や築浅物件より高利回りの収入を狙えるケースも少なくありません。

短期間で全額償却できる

法定耐用年数を過ぎた築古物件の場合、取得日から最短4年（RC造は最短9年）で全額減価償却できるため、高い節税効果が期待できます。

なお、法定耐用年数は、木造の場合は22年、鉄筋コンクリート造（RC）の場合は47年です。

資産価値が下がりにくい

築古物件は、すでに価格の下落が落ち着いているケースが多く、購入後の資産価値が下がりにくいのも魅力です。

資産価値が下がりにくいため、将来的な売却などの出口戦略も立てやすいでしょう。

不動産投資で築古物件を選ぶデメリット

築古物件にはさまざまな魅力がある一方で、実際に投資する際には以下のようなデメリットについても理解しておく必要があります。

リフォーム・修繕費用がかかる

設備の老朽化や外壁・屋根などの大規模な修繕が必要な物件も多く、購入後にまとまったリフォーム・修繕費用が必要となるケースも少なくありません。

物件価格そのものは安くても、トータルコストは想定以上に高くつくこともあるため、注意が必要です。

入居者を集めにくい

築年数が経過した物件は、新築物件や築浅物件と比較すると人気がなく、エリアによっては入居者が集めにくい可能性があります。

物件情報サイトなどでは、検索時に築年数でフィルターをかけているユーザーも多く、リフォームや設備導入で条件を整えても、そもそも候補にすら入れてもらえないケースも少なくありません。

融資の審査に通りにくい

築古物件は、融資審査において資産価値が低いとみなされる傾向があります。

そのため、金融機関によっては、借入期間を短く設定されたり、融資そのものを断られたりするケースも少なくありません。

築古物件で金融機関の融資審査に落ちた場合の対処法

築古物件の購入の際に、金融機関の融資審査に落ちてしまった場合は、以下のいずれかの対処法を検討してみてはいかがでしょうか。

他の不動産を追加担保（物上保証）として提供する

築古物件では担保価値の不足を理由に融資を断られるケースが多いのが特徴です。

このようなケースでは、自己所有の自宅など、別の不動産を追加担保として提供することで、融資が認められる可能性もあります。

また、他に所有する不動産がない場合は、家族や親族などの第三者に物上保証人になってもらい、その人が所有する不動産を担保として提供してもらうのも有効です。

自己資金の比率を増やす

自己資金（頭金）の比率を増やすことで、借入額が少なくなるため、審査に通りやすくなる傾向があります。

とはいえ、手元資金に余裕がない場合は、無理に自己資金の比率を増やすと、手元のキャッシュフローの悪化につながるため、慎重な検討が必要です。

不動産担保ローンを活用する

銀行の融資を断られた場合は、ノンバンク（銀行以外の金融機関）の不動産担保ローンの活用を検討するのも選択肢の一つです。

不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保にまとまった資金を借入できるローン商品で、一般的には借入金の使い道に制限はありません。

所有する自宅を担保に築古物件の購入資金を借入できるのはもちろん、金融機関によっては、購入する築古物件を担保にできるケースもあります。

ただし、借入や審査の条件は金融機関によって異なるので、柔軟な審査を提供してくれる業者を選ぶことが大切です。

築古物件に投資するならデメリットについても正しく理解しよう

築古物件への不動産投資は、購入価格を抑えやすく、減価償却による税制優遇も受けやすいのが魅力です。

一方で、リフォームや修繕コストがかかりやすい、金融機関の融資審査に通りにくいといった懸念もあります。

銀行からの融資が受けられない場合や、修繕費用として想定より大きなコストがかかる場合には、不動産担保ローンを活用するのも有力な選択肢の一つです。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した貸付を行っております。

銀行で融資を断られてしまったケースでも、柔軟な審査対応を提供できる可能性もあるため、まずはお気軽にご相談ください。

あわせて読みたい

不動産担保ローンの紹介 貴方の資産を有効に活かす「不動産担保ローン」 不動産担保ローンとは、土地・建物・マンション等の不動産を担保にお金を借りることができる商品です。 ご本人が所有し...