共有持分とは？共有名義の不動産を担保にできるか

2026年8月27日2026年11月10日

共有持分とは、1つの不動産を複数の人で所有している場合に、それぞれの人が持つ所有権の割合のことです。夫婦で購入した自宅や、兄弟姉妹で相続した実家が、共有名義の不動産の代表例です。

共有名義の不動産で、共有者の同意が必要な行為は？

共有名義の不動産を担保にする方法は、2つあります。

持分だけの担保は、持分だけでは売却しにくいため、不動産全体を担保にする場合より評価額が低くなります。

共有持分を担保にして返済できなくなると、持分が競売にかけられ、第三者が新しい共有者になる可能性があります。他の共有者にも影響が及ぶため、返済計画を十分に確認することが大切です。

不動産を共同で購入した場合、持分の割合は、それぞれが負担した金額の割合で決めるのが原則です。3,000万円の住宅を、夫が2,000万円、妻が1,000万円負担して買った場合、持分は夫が3分の2、妻が3分の1になります。負担した割合と違う持分で登記すると、贈与とみなされて税金がかかる場合があります。

相続の場合は、遺言や相続人同士の話し合いで決めます。決まらないまま登記する場合は、法律で定められた相続分の割合になります。

2023年4月に施行された改正民法で、共有不動産を使いやすくするためのルールが整えられました。たとえば、形や効用を大きく変えない軽い変更は、全員の同意がなくても、持分の過半数で決められるようになりました。

所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て、残りの共有者だけで管理や変更を進められる制度や、その共有者の持分を取得できる制度も設けられています。

持分だけを第三者に売る場合は、買い手が限られるため、不動産全体を売って分ける場合より価格が低くなります。

不動産担保ローンでは、不動産全体を担保にする方法が基本です。協和信用保証では、共有名義の不動産や、持分のみを担保にするご相談もお受けしています。

共有者の全員が、連帯して納める義務を負います。納税通知書は代表者1人に届くため、共有者の間で持分に応じて精算するのが一般的です。

抵当権は登記簿に記載されるため、他の共有者が登記事項証明書を取得すれば分かります。金融機関から他の共有者へ通知する義務はありませんが、知られる可能性はあります。

不動産全体を担保にする場合は、評価額から住宅ローンの残高を差し引いて余力があれば、借りられる場合があります。共有者全員の同意が必要です。

協和信用保証株式会社（東京都知事(13)第09123号）は、不動産担保ローンで50万円〜10億円のご融資に対応しています。査定は無料で、ご融資の実行まで費用はかかりません。

貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。

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