再建築不可物件とは？担保評価の考え方
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地・建物のことです。建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが主な理由です。
目次
なぜ再建築ができない？
建物を建てる土地は、幅4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければなりません（建築基準法43条）。この接道義務を満たさない土地では、建替えが認められません。
| ケース | 内容 |
|---|---|
| 道路に接していない | 他の土地に囲まれ、道路に出る部分がない |
| 接する幅が2m未満 | 通路部分が細く、道路に接する幅が足りない |
| 接する道が法律上の道路でない | 見た目は道でも、建築基準法上の道路として認められていない |
再建築不可物件の担保評価はどうなる？
再建築不可物件の担保評価は、周辺の相場より低くなります。建替えができず、買主が住宅ローンを利用しにくいため、売却先が限られるからです。担保として取り扱わない金融機関も多くあります。
再建築を可能にする方法は？
- 隣の土地の一部を買うか借りて、道路に接する幅を2m以上にする
- 建築基準法43条2項の許可や認定を受ける
- 隣の土地の所有者に売却する、または隣の土地とあわせて活用する
接道の状況は、市区町村の建築担当の窓口で確認できます。
なぜ再建築不可の物件があるの？
再建築不可の物件の多くは、建築基準法ができた1950年より前や、その地域が都市計画区域に指定される前に建てられた建物です。建てた当時は問題がなかったものの、あとからできたルールに合わなくなりました。
接道義務は、火災や急病のときに消防車や救急車が近づけるようにするための決まりです。今ある建物をすぐに取り壊す必要はありませんが、建て替えるときは今のルールが適用されるため、新しい建物を建てられません。
再建築不可物件のメリットとデメリットは？
メリットは、周辺の相場より価格が安いことです。評価額が低いため、固定資産税も安くなる傾向があります。リフォームをして住んだり、賃貸に出したりする使い方があります。
デメリットは、建て替えができないこと、住宅ローンを利用しにくく買い手が限られること、地震や火災で建物が倒壊した場合に建て直せないことです。
再建築不可物件はリフォームできる？
建物の確認申請が不要な範囲のリフォームであれば、再建築不可物件でも工事ができます。壁紙や床の張り替え、設備の交換などが当てはまります。
一方、柱や梁、屋根、階段といった主要な構造部分を大きく直す工事は、確認申請が必要になる場合があります。2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建て住宅の大規模なリフォームにも確認申請が必要になりました。再建築不可物件では申請が通らないため、できる工事の範囲を事前に確認することが大切です。
セットバックが必要な土地は、再建築不可物件？
幅が4m未満の道でも、自治体が建築基準法上の道路として指定しているものがあります。この道に接する土地は、道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させれば、建て替えができます。この後退を「セットバック」といいます。
セットバックが必要な土地は、使える敷地が狭くなりますが、建て替えはできるため、再建築不可物件とは区別されます。
再建築不可かどうかは、どうやって調べる？
- 市区町村の建築担当の窓口で、前の道が建築基準法上の道路かどうかを確認する
- 公図や測量図で、土地が道路に接している幅を確認する
- 購入したときの重要事項説明書に、再建築不可の記載がないかを確認する
再建築不可物件を売却・活用する方法は？
- 隣の土地の所有者に売却する。隣地と合わせることで建て替えができるようになるため、評価されやすい
- 再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売却する
- リフォームをして、賃貸住宅として貸す
- 隣地の一部を買うか借りて接道の条件を満たし、建て替えができる状態にしてから売却する
不動産担保ローンでは再建築不可物件を担保にできる？
不動産担保ローンで再建築不可物件を担保にできるかどうかは、金融機関と物件ごとの判断になります。再建築不可物件だけでは評価が足りない場合に、他の不動産を共同担保に加える方法もあります。まずは査定で評価額を確認するのが確実です。
再建築不可物件についてよくある質問は？
建物を取り壊して更地にするとどうなる？
新しい建物を建てられなくなるうえ、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減がなくなり、税額が上がります。取り壊す前に、活用方法を検討することが重要です。
地震や火災で建物が壊れたら、建て直せる？
倒壊や全焼の場合、原則として建て直すことはできません。火災保険や地震保険に加入していても、同じ場所に再建できない点は変わりません。
再建築不可物件を買うときに、住宅ローンは使える？
担保としての評価が低いため、住宅ローンを取り扱わない金融機関が多くあります。現金で購入するか、対応している一部の金融機関を利用することになります。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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