不動産担保ローンで融資を受ける方法の一つとして、持分融資があります。持分融資とは、所有する不動産が共有名義になっている場合で、かつ何らかの理由により自分以外の名義人から融資を受ける承諾が得られない場合などに活用される方法です。今回は持分融資で担保設定している不動産担保ローンを所有権融資に変更する、つまり担保提供不動産に関して複数名義で所有する不動産から一人の名義で所有する不動産へ変更するケースについて解説していきたいと思います。共有名義人が未成年から成年へと状況が変わった場合や、未相続のまま不動産所有者が亡くなりってしまい、相続登記が完了していない状態で不動産担保ローンの持分融資を受けた場合など、具体例とともに解説していきます。
持分融資とは何か
不動産担保ローンの一つに持分融資と呼ばれる融資方法があります。持分融資とは、共有名義で所有している不動産を担保提供して不動産担保ローンなどの融資を受ける際に、共有名義人の一人が未成年で融資を受けられないといったケースや、資金需要者以外の共有名義人の承諾を得ることができないといったケースで多く活用される融資方法です。通常、不動産を共有名義で所有する際には、共有持分と呼ばれる所有権の割合をあらかじめ定めておきます。この持分割合の範囲内で、共有名義人の承諾を得ることなく、資金需要者一人が単独で融資を受けることを持分融資と呼びます。一方、資金需要者一人が名義人の所有不動産を担保提供して融資を受けることを、持分融資に対して所有権融資と呼びます。
持分融資から所有権融資へ変更する場合の注意点
共有名義の不動産を担保提供して不動産担保ローンなどの融資を受ける場合の具体的な持分融資活用事例としては、19歳の息子が家を購入する際に母親が購入資金を援助し、親子二人で所有することになった不動産を担保に融資を受けたいといった場合があります。この場合、共有名義人の一人が未成年者であるため、そもそも貸金業法で定められた法律上の融資を受けることができず、母親の共有持分の範囲内で持分融資を受けることになります。他にも、夫婦二人の共有名義で所有している不動産を担保にして、夫が妻に内緒で融資を受けるというときも、持分融資が活用されることが多いです。
持分融資は、共有名義の不動産のうち自分の持分割合の範囲内で不動産を担保に融資を申し込むという特殊なケースであるということもあり、持分融資は一般的な所有権融資と比べると、金利が高めに設定されるケースが多いです。そのため、未成年だった共有名義人が成年になった場合や、資金需要者意外の共有名義人の承諾が得られた場合など、持分融資契約時とは状況が変わったという場合、より金利の低い所有権融資に借り換えるのが一般的です。
持分融資から所有権融資へ変更する場合の注意点としては、共有名義人が未成年から成年になったときです。このケースでの注意点としては、成年となった共同名義人の承諾を受けて、持分融資から所有権融資への借り換えを行うことになりますが、このときに共有名義人を連帯保証人とするのか、それとも物上保証人とするのかによって、共有名義人が負う責任が大きく違ってくるところにあります。連帯保証人の場合は、主債務者と同等の債務責任を負うこととなりますが、物上保証人であれば共有名義の持分割合の放棄のみで、融資の債務責任を負うことはありません。成人となった共有名義人としっかり協議した上で、連帯保証人なのか物上保証人なのかを決める必要があるのです。
相続持分融資から所有権融資に変更する具体例
持分融資から所有権融資へと借り換え変更する理由には様々なケースがあります。その一つに相続に関わるケースがあります。とある不動産を未相続のまま所有者がお亡くなりになり、複数の被相続人の間で相続に関する話し合いが完結しておらず、相続登記が完了していないようなケースです。このようなケースでも、もし被相続人の間で不動産の持ち分割合が決まっているのであれば、その持ち分割合の範囲内で不動産担保ローンの持分融資を受けることが可能となります。ただし、所有権融資と比較をすると金利が高いなど条件が悪いことが多く、相続登記が完了し、一つの不動産を一人で所有することが確定した際には所有権融資へと変更する場合が一般的です。
最後に
今回は、持分融資から所有権融資への変更について解説いたしました。持分融資よりも所有権融資の方が金利が安いケースが一般的なため、共有名義不動産で持分融資を受けた場合であっても、例えば未成年が成年になった、共有名義人からの承諾が得られたといった場合は、持分融資から所有権融資への借り換えを行うことをおすすめします。持分融資から所有権融資への変更、融資の借り換えについて、より詳細をご覧になりたい場合は、こちらをご参照ください。
https://kshc.jp/realestate-securedloan/
