抵当権とは？仕組み・設定・抹消をわかりやすく解説

2026年8月2日2026年11月10日

抵当権とは、借り手が返済できなくなったときに、貸し手が担保の不動産を競売などで売却し、その代金から他の債権者より先に返済を受けられる権利です（民法369条）。不動産を貸し手に引き渡す必要がないため、借り手は返済中も住み続けたり使い続けたりできます。

抵当権はどんな仕組み？

抵当権は、不動産の所有者と貸し手が抵当権設定契約を結び、法務局で登記することで第三者にも主張できるようになります。登記の内容は、登記簿の「権利部（乙区）」に記載されます。

同じ不動産に複数の抵当権を設定でき、登記した順に1番抵当、2番抵当と順位が付きます。売却代金は、順位の高い貸し手から先に配当されます。

場面	行うこと	主な費用
設定	抵当権設定契約を結び、設定登記を申請する	登録免許税（借入額の0.4%）、司法書士報酬
返済中	所有者が不動産を使い続ける。売却するときは原則として抹消が必要	なし
完済後	抹消登記を申請する	登録免許税（不動産1個につき1,000円）、司法書士報酬

完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。貸し手から受け取る書類をもとに、抹消登記を申請する必要があります。

返済が長く滞ると、貸し手は裁判所に申し立てて不動産を競売にかけられます。競売の前に、貸し手の同意を得て一般の市場で売る「任意売却」を選ぶ場合もあります。

担保は、返済できない場合に備えて差し入れる「返済の裏付け」全体を指す言葉です。抵当権は、数ある担保の方法のうち、不動産を対象にした権利の1つです。「土地を担保に入れる」というとき、実際に土地に設定されるのが抵当権です。

抵当権は、住宅ローンのように特定の1つの借入を担保し、完済すると権利が消えます。根抵当権は、決められた上限額（極度額）の範囲で、繰り返し発生する借入をまとめて担保します。事業資金のように借入と返済を繰り返す取引では、根抵当権が使われます。

抵当権の設定登記は、融資を行う金融機関が指定する司法書士に依頼するのが一般的です。不動産の所有者が用意する主な書類は次のとおりです。

抵当権が付いた不動産も売却できます。ただし、買主は抵当権のない状態での引き渡しを求めるため、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが通常です。売却代金で完済できない場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却を検討します。

相続もできます。抵当権は相続によって消えないため、不動産を相続した人は、抵当権が付いたまま引き継ぎます。借入が残っている場合は、借入の返済をだれが引き継ぐのかを金融機関と確認する必要があります。

借り手にとっての抵当権のメリットは、不動産を使い続けながら、無担保ローンより低い金利で、まとまった金額を借りられる点です。デメリットは、設定登記の費用がかかること、返済が滞ると不動産を差し押さえられるリスクがあること、完済後に抹消登記をしないと売却しにくいことです。

不動産担保ローンでは、融資の実行と同時に抵当権を設定します。住宅ローンが残っている不動産でも、評価額に余力があれば、2番抵当として借りられる場合があります。協和信用保証では、2番・3番抵当のご相談もお受けしています。

法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）の「権利部（乙区）」で確認できます。抵当権を設定した日、借入額、金融機関の名前が記載されています。

自動的には消えません。完済後に金融機関から届く書類を使って、所有者が法務局に抹消登記を申請する必要があります。自分で申請することも、司法書士に依頼することもできます。

返済の延滞が続き、残りの借入の一括返済を求められても支払えない場合です。返済が難しくなったときは、延滞する前に金融機関へ相談することが大切です。

協和信用保証株式会社（東京都知事(13)第09123号）は、不動産担保ローンで50万円〜10億円のご融資に対応しています。査定は無料で、ご融資の実行まで費用はかかりません。

貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。

よかったらシェアしてね！