掛け目（担保掛目）とは？評価額の何割まで借りられるか
掛け目（担保掛目）とは、担保にする不動産の評価額に対して、金融機関が融資の上限を決めるために掛ける割合のことです。評価額に掛け目を掛けた金額が、不動産担保ローンで借りられる上限の目安になります。
目次
なぜ評価額に掛け目を掛ける？
掛け目を掛ける理由は、返済が滞ったときに、不動産を売却しても評価額どおりに回収できるとは限らないためです。不動産の価格は下がることがあり、売却には時間と費用もかかります。
掛け目が変わると借りられる金額はどう変わる？
掛け目は一般に60〜80%程度とされますが、金融機関や物件によって異なります。評価額3,000万円、既存の借入残高1,000万円の場合の計算例は次のとおりです。
| 掛け目 | 評価額×掛け目 | 借りられる金額の目安 |
|---|---|---|
| 60% | 1,800万円 | 800万円 |
| 70% | 2,100万円 | 1,100万円 |
| 80% | 2,400万円 | 1,400万円 |
掛け目とLTVの違いは？
LTV（Loan to Value）は、評価額に対する実際の借入額の割合です。掛け目が「貸せる上限の割合」を示すのに対し、LTVは「実際に借りている割合」を示します。
掛け目が低くなりやすい不動産は？
売却に時間がかかる不動産は、掛け目が低くなりやすい傾向があります。代表例は、再建築不可の物件、借地権、共有持分だけの不動産、需要の少ない地域の土地です。
不動産の種類によって掛け目はどう違う？
掛け目は、不動産が売却しやすいかどうかによって変わります。都市部の住宅地や、駅に近いマンションのように買い手が見つかりやすい不動産は、掛け目が高くなる傾向があります。
一方、地方の土地、農地や山林、築年数の古い建物は、売却に時間がかかるため掛け目が低くなりやすくなります。アパートなどの賃貸物件は、家賃収入が安定しているかどうかも考慮されます。
不動産以外の担保にも掛け目はある？
掛け目は、不動産以外の担保にも使われます。預金のように価値が変動しない資産は掛け目が高く、株式のように価格の変動が大きい資産は掛け目が低く設定されます。証券を担保にするローンでは、銘柄や種類ごとに掛け目が決められています。
どの担保でも、価格が下がるリスクと、売却して回収するまでの手間を見込んで掛け目を決める、という考え方は共通です。
金融機関によって掛け目が違うのはなぜ？
掛け目の基準は、金融機関ごとに定められています。評価額そのものの出し方も異なるため、同じ不動産でも、借りられる金額に差が出ます。
掛け目が高い金融機関ほど多く借りられますが、そのぶん金利が高めに設定される場合があります。借りられる金額だけでなく、金利や手数料、返済期間もあわせて比較することが大切です。
借りられる金額を増やすにはどうする？
- 別の不動産を共同担保に加え、担保の価値を合算する
- 既存の借入を返済して、差し引かれる残高を減らす
- 複数の金融機関に査定を依頼して、評価額と掛け目を比べる
- 測量図、修繕の記録、賃貸借契約書など、不動産の価値を示す資料をそろえる
掛け目の上限まで借りるとどうなる？
掛け目の上限まで借りると、毎月の返済額が大きくなり、返済の負担が重くなります。また、不動産の価格が下がった場合に、売却しても借入を返しきれなくなるおそれがあります。
将来、追加で資金が必要になったときに借りられる余地もなくなります。必要な金額と返済計画をもとに、無理のない範囲で借入額を決めることが大切です。
不動産担保ローンの掛け目はどう確認する？
不動産担保ローンの掛け目は、公表されていないことが多く、物件ごとの査定で決まります。借りられる金額を知りたい場合は、査定を依頼して評価額と融資可能額を確認する方法が確実です。
掛け目についてよくある質問は？
掛け目は交渉できる？
掛け目は金融機関の基準で決まるため、交渉で大きく変わることは多くありません。不動産の価値を示す資料を出すことで、評価額が見直される場合はあります。
評価額の100%まで借りられることはある？
一般的ではありません。価格の下落や売却にかかる費用に備えるため、評価額より低い金額が上限になります。
借りたあとに掛け目が変わることはある？
1回借りて分割で返すローンでは、借りたあとに掛け目が見直されることは通常ありません。繰り返し借りる契約や、証券を担保にするローンでは、定期的に見直される場合があります。
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貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。
