抵当権設定登記とは？費用と流れ
抵当権設定登記とは、不動産に抵当権を設定したことを、法務局の登記簿に記録する手続きです。登記をすることで、貸し手は第三者に対して抵当権を主張できるようになります（民法177条）。
目次
抵当権設定登記の費用はいくら？
| 費用 | 目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 借入額の0.4% | 根抵当権の場合は極度額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 数万円〜10万円程度 | 事務所や不動産の数によって変わる |
| 証明書などの実費 | 数千円 | 登記事項証明書、印鑑証明書など |
たとえば1,000万円を借りる場合、登録免許税は4万円です。住宅ローンには税率が軽くなる特例がありますが、資金の使いみちが自由な不動産担保ローンは対象外となるのが一般的です。
抵当権設定登記の流れは？
- 貸し手と融資の契約、抵当権設定契約を結ぶ
- 司法書士に必要書類を渡し、登記の申請を委任する
- 融資の実行と同じ日に、司法書士が法務局へ申請する
- 申請から1〜2週間ほどで登記が完了する
抵当権設定登記に必要な書類は？
不動産の所有者が用意する書類は、登記識別情報（権利証）、印鑑証明書（発行から3か月以内）、実印、本人確認書類です。抵当権設定契約書や委任状は、貸し手や司法書士が用意します。
抵当権設定登記はどんな場面で必要になる？
抵当権設定登記は、不動産を担保にしてお金を借りるときに必要になります。住宅ローンで家を買うとき、持っている不動産を担保に不動産担保ローンを借りるとき、他の金融機関へ借り換えるときが代表的な場面です。
借換えの場合は、古い借入の抵当権を抹消する登記と、新しい借入の抵当権を設定する登記を、同じ日に続けて申請します。
抵当権設定登記をしないとどうなる？
抵当権は契約だけでも成立しますが、登記をしなければ、不動産を買った人や他の債権者に対して権利を主張できません。たとえば、登記をしていない間に別の金融機関が抵当権を登記すると、そちらが優先されます。
そのため金融機関は、抵当権設定登記を申請できることを融資の条件にしています。登記に必要な書類がそろわないと、融資は実行されません。
抵当権設定登記は自分でできる？
法律上は、不動産の所有者と金融機関が共同で申請すれば、司法書士に依頼しなくても登記できます。しかし実際には、金融機関が指定する司法書士に依頼するのが通常です。
融資の実行と同じ日に、確実に登記を申請する必要があるためです。書類に不備があって登記が通らないと、金融機関は担保のないまま融資した状態になってしまいます。
抵当権は登記簿にどう記載される？
抵当権は、登記簿の「権利部（乙区）」に記載されます。記載されるのは、登記の目的（抵当権設定）、受付の年月日、原因（借入の契約日など）、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者（金融機関）です。
登記事項証明書を取得すれば、だれでも内容を確認できます。完済して抹消登記をすると、該当する記載に下線が引かれます。
抵当権設定登記の費用を計算すると？
たとえば2,000万円を借りる場合、登録免許税は2,000万円×0.4%で8万円です。司法書士報酬や証明書の実費を加えると、合計で十数万円になるのが一般的です。
根抵当権の場合は、借りる金額ではなく極度額をもとに計算します。極度額を3,000万円とした場合の登録免許税は12万円です。
不動産担保ローンでは登記費用を誰が負担する？
不動産担保ローンでは、抵当権設定登記の費用を借り手が負担するのが一般的です。費用は融資金から差し引かれることが多いため、手元に残る金額を事前に確認しておくと安心です。
抵当権設定登記についてよくある質問は？
不動産の所有者と借りる人が違う場合は？
所有者の同意があれば、設定できます。登記に必要な登記識別情報、印鑑証明書、実印は、借りる人ではなく所有者のものを用意します。
登記簿の住所が今の住所と違う場合は？
抵当権設定登記の前に、住所変更の登記が必要です。引っ越しをして登記簿の住所を変えていない場合は、住民票などを用意して、あわせて申請します。
登記が終わったら、何を受け取る？
預けていた登記識別情報（または権利証）が返却されます。抵当権について新しく発行される登記識別情報は、金融機関が受け取ります。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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