リースバックとは？売却して住み続ける仕組みと注意点
リースバックとは、自宅などの不動産を事業者に売却して代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。借入ではなく売却のため、不動産の所有権は買主に移ります。
目次
リースバックと不動産担保ローンの違いは？
| 項目 | リースバック | 不動産担保ローン |
|---|---|---|
| 資金の得かた | 売却代金 | 借入 |
| 所有権 | 買主に移る | 自分に残る |
| 毎月の支払い | 家賃 | 返済（元金と利息） |
| 固定資産税 | 負担しない | 負担する |
| 住み続けられる期間 | 賃貸借契約の内容による | 返済を続けている間 |
| 不動産を取り戻す方法 | 買い戻す | 完済する |
リースバックの注意点は？
- 売却価格は、通常の売却より低くなる傾向がある
- 家賃が周辺の相場より高くなることがある
- 期間の決まった定期借家契約では、再契約できず退去が必要になる場合がある
- 買い戻す場合の価格は、売却価格より高くなるのが一般的
契約の前に、売却価格、家賃、契約の種類と期間、買い戻しの条件を書面で確認することが大切です。
リースバックと不動産担保ローンはどちらを選べばよい？
所有権を手放さずに資金を用意したい場合で、毎月の返済の見通しが立つなら、不動産担保ローンが選択肢になります。返済にあてる収入がない場合や、固定資産税などの負担をなくしたい場合は、リースバックが向いています。
リースバックはどんな流れで進む？
- 事業者に相談し、不動産の査定を受ける
- 売却価格、家賃、契約期間などの条件が提示される
- 条件に納得できれば、売買契約と賃貸借契約を結ぶ
- 売却代金を受け取り、家賃の支払いが始まる
買主が事業者のため、通常の売却より短い期間で現金化できるのが一般的です。
リースバックのメリットは？
リースバックのメリットは、住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資金を一度に受け取れる点です。引っ越しの必要がなく、売却したことが近所に知られにくいという面もあります。
所有者ではなくなるため、固定資産税の負担がなくなります。売却代金の使いみちに制限はなく、老後の生活費、借入の返済、相続に備えた資産の整理などに使われています。
普通借家契約と定期借家契約の違いは？
リースバックで住み続けられる期間は、賃貸借契約の種類によって変わります。普通借家契約は、借主が希望すれば原則として更新でき、長く住み続けやすい契約です。
定期借家契約は、決められた期間で契約が終わり、更新はありません。住み続けるには、貸主と合意して改めて契約を結ぶ必要があり、貸主が応じなければ退去することになります。リースバックでは定期借家契約が多いため、契約の種類と期間の確認が欠かせません。
通常の売却やリバースモーゲージとの違いは？
通常の売却は、リースバックより高く売れる傾向がありますが、売却後は引っ越しが必要です。リースバックは、売却価格が低くなる代わりに、同じ家に住み続けられます。
リバースモーゲージは、自宅を担保に借りる方法で、所有権は自分に残ります。ただし、年齢や資金の使いみち、対象の物件に条件があります。リースバックは、年齢や使いみちの制限が少ない点が異なります。
リースバックで起きやすいトラブルは？
- 相場より大幅に安い価格で売却してしまった
- 契約の更新ができると思っていたが、期間満了で退去を求められた
- 家賃が高く、数年で支払いが難しくなった
- 買い戻すつもりだったが、価格が高く買い戻せなかった
トラブルを防ぐには、複数の事業者の条件を比べること、家族に相談すること、その場で契約せずに内容を持ち帰って確認することが大切です。
不動産担保ローンなら自宅を売らずに資金を用意できる？
不動産担保ローンは、自宅を売らずに担保として活用する方法です。完済すれば抵当権は消え、不動産はそのまま手元に残ります。売却を決める前に、借入でいくら用意できるかを確認しておくと、比較がしやすくなります。
リースバックについてよくある質問は？
住宅ローンが残っていても、リースバックはできる？
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、利用できます。売却代金が残高に届かない場合は、不足分を自分で用意する必要があります。
家賃を払えなくなったらどうなる？
通常の賃貸住宅と同じく、滞納が続くと契約を解除され、退去を求められます。家賃を無理なく払い続けられるかを、契約の前に確認することが重要です。
売却した家を、子どもに相続させることはできる？
できません。所有権は買主に移っているため、相続の対象になりません。自宅を家族に残したい場合は、売却ではなく、不動産担保ローンなどの借入を検討する方法があります。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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