根抵当権の元本確定とは？確定事由と確定後の扱い
根抵当権の元本確定とは、根抵当権で担保される元本の借入が特定され、それ以後に生じる借入は担保されなくなることです。確定すると、根抵当権は特定の借入だけを担保する、抵当権に近い性質に変わります。
目次
元本はどんなときに確定する？
元本が確定する主な事由は、民法で次のように定められています。
| 確定事由 | 内容 |
|---|---|
| 確定期日の到来 | 契約で定めた確定期日が来たとき。確定期日は、定めた日から5年以内に限られる |
| 不動産の所有者からの確定請求 | 根抵当権の設定から3年を経過すると請求でき、請求から2週間後に確定する |
| 貸し手からの確定請求 | 確定期日の定めがなければいつでも請求でき、請求したときに確定する |
| 競売・差押え | 貸し手が担保不動産の競売などを申し立てたとき |
| 破産 | 借り手または不動産の所有者が破産手続開始の決定を受けたとき |
| 相続 | 借り手や貸し手に相続が起き、6か月以内に合意の登記をしないとき |
元本が確定するとどうなる？
元本が確定すると、確定時点の元本と、その利息・遅延損害金が極度額を上限に担保されます。確定後に新しく借りたお金は担保されません。
確定後は、担保されている借入を完済すれば根抵当権も消滅し、抹消登記を申請できます。
元本確定の登記は必要？
確定期日の到来のように登記簿から確定が明らかな場合、元本確定の登記は不要です。それ以外の事由で確定し、根抵当権の移転などの登記をする場合は、前提として元本確定の登記が必要になることがあります。
元本確定の前と後で、根抵当権はどう変わる？
元本確定の前は、根抵当権は特定の借入と結びついていません。そのため、借入を完済しても根抵当権は消えず、貸し手が個々の債権を第三者に譲渡しても、根抵当権は一緒に移りません。
元本確定の後は、根抵当権が確定した債権と結びつきます。債権が完済されれば根抵当権も消滅し、債権が譲渡されれば根抵当権も一緒に移ります。この違いがあるため、根抵当権の抹消や移転の場面では、元本が確定しているかどうかが重要になります。
元本確定期日はどう決める？
元本確定期日は、根抵当権を設定するときに、当事者の合意で決められます。定める場合は、決めた日から5年以内の日でなければなりません。確定期日は定めなくてもよく、実務では定めないケースも多くあります。定めた場合は、登記簿に記載されます。
元本確定請求はどうやって行う？
元本確定請求は、相手方に対する意思表示によって行います。請求した日付と内容を証明できるように、配達証明付きの内容証明郵便を使うのが一般的です。不動産の所有者から請求する場合は、根抵当権の設定から3年が経過していることが条件です。
相続が起きると元本はどうなる？
借り手が亡くなった場合、相続の開始から6か月以内に、取引を引き継ぐ相続人（指定債務者）を決めて登記をしないと、相続開始の時点で元本が確定したものとみなされます。
事業を引き継ぎ、同じ根抵当権で借入を続けたい場合は、6か月以内に金融機関と合意し、登記を済ませる必要があります。引き継ぐ予定がない場合は、確定した借入を返済して根抵当権を抹消する流れになります。
元本を確定させて根抵当権を抹消する流れは？
- 金融機関に、取引を終了して根抵当権を抹消したいと伝える
- 元本を確定させ、残っている借入の金額を確認する
- 借入を完済する
- 金融機関から抹消に必要な書類を受け取り、法務局に抹消登記を申請する
借入の残高がない場合は、金融機関との合意によって、元本の確定を経ずに根抵当権を解除する方法もあります。
不動産担保ローンでは元本確定がどう関係する？
根抵当権が付いた不動産で借換えや売却をする場合は、既存の貸し手との取引を終了し、根抵当権を抹消する手続きが必要です。借換えを検討するときは、現在の借入残高と極度額を登記簿と契約書で確認しておくと、相談が進めやすくなります。
元本確定についてよくある質問は？
元本が確定すると、追加で借りられなくなる？
確定した根抵当権を担保にした新しい借入はできなくなります。追加で借りる場合は、新たに抵当権や根抵当権を設定する必要があります。
元本が確定しているかどうかは、どこで確認できる？
確定期日の定めや元本確定の登記があれば、登記事項証明書で確認できます。登記簿から分からない場合は、金融機関に確認します。
複数の不動産に根抵当権が付いている場合はどうなる？
同じ借入を担保する共同根抵当権では、1つの不動産について確定事由が生じると、すべての不動産で元本が確定します。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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