マンションを担保に融資を受ける場合、知っておきたいのがマンションの資産価値です。そこで今回は、マンションの資産価値の調べ方、計算方法について解説します。
マンションの資産価値を調べる方法
マンションの資産価値を調べる際によく使われる価格には、「路線価」「固定資産税評価額」「公示価格」「実勢価格（時価）」という4つの種類があります。
路線価は相続税、贈与税、固定資産税評価額は固定資産税を算出する際に使用されるものですが、マンションなどの不動産の資産価値を調べる際にも使われています。
路線価
路線価とは、国税庁が毎年7月に発表している土地の価格です。
相続税、贈与税を算出する際に使用されていて、路線（道路）に面している宅地1㎡あたりの土地の価格が千円単位で表されています。
路線価は、国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
路線価の対象になっていないエリアでは、「評価倍率表」を使います。
評価倍率とは、路線価が定められていないエリアにある土地の相続税評価額を算出する際に使用するものです。
路線価が定められていないエリアでは、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。
固定資産税評価額
土地や家屋などの固定資産を持っていると、毎年「固定資産税」を支払わなければなりません。
固定資産税の額を決める際に利用されるのが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額は、自治体から送付される固定資産税の納付書と一緒に送付される明細書に記載されています。
公示価格
公示価格とは国土交通省が発表している標準地の正常な価格のことで、土地を売買する際や資産評価をする際の目安として活用されています。ただし、公示価格は標準地に選ばれた場所のみの価格が発表されるため、知りたいエリアが必ずしも標準地に選ばれるわけではありません。その場合は、国ではなく都道府県が公表している基準地価を利用することもあります。公示価格・基準地価は、国土交通省「標準地・基準地検索システム」で調べることができます。
実勢価格(時価)
実勢価格（時価）とは、実際に取引された土地の価格です。
実勢価格は、公示価格×1.1～1.2倍程度が目安とされていますが、土地の価格は不動産周辺の環境の変化や需要と供給の割合などによって大幅に変動することがあるため、必ずしも公示価格の1.1～1.2倍になるわけではありません。
実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。
マンションの資産価値を計算する方法
結論から申し上げますと、マンションの資産価値を正確に計算するのは非常に困難です。
理由は、マンションの価格は場所、周辺の環境の変化、需要と供給のバランスによって大幅に変わってしまうことがあるためです。
仮に実際にマンションを売却する場合、いくらで売れるかは実際に売ってみなければ分かりません。
しかし、おおよその金額であれば公示価格やマンション全体の価格から計算することができます。
公示価格×マンションの面積
国土交通省「標準地・基準地検索システム」では、所在地、土地の坪単価、1㎡あたりの単価、土地の形状、面している道路の種類（国道、県道、私道など）などの情報を知ることができます。
公示価格の1㎡あたりの土地の単価とマンションの面積を掛けると、所有しているマンションの土地の価格を求めることができます。
マンション全体の価格×持分割合
路線価と持分割合を使うと、自分が専有している分のマンションの土地の価格を計算することができます。
計算式に表すと以下のようになります。
自分が専有しているマンションの土地の価格＝路線価×マンション全体の面積×持分割合
まず、マンションの所在地の路線価を調べます。路線価にマンション全体の面積を掛けるとマンション全体の土地の価格が算出できます。そこに持分割合掛けて、専有分の土地の価格を求めます。持分割合は、売買契約書で確認できます。
最後に
マンションなどの不動産の資産価値は、マンション周辺の環境の変化や需要と供給のバランスによって大きく変わることが多いため、正確な金額を計算することは不可能だといえます。しかし、おおよその金額であれば今回紹介した方法で計算することが可能です。
マンションの資産価値は、マンション周辺の環境、需要と供給のバランス、不動産の価値を鑑定する鑑定士によっても価格が変わります。つまり、同じマンションであってもさまざまな要因によって価格が変わってしまうことがあるということです。
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