根抵当権とは？抵当権との違いと極度額の意味
根抵当権とは、あらかじめ決めた上限額（極度額）の範囲内で、継続的な取引から生じる不特定の借入をまとめて担保する抵当権の一種です（民法398条の2）。極度額の範囲であれば、登記をやり直さずに借入と返済を繰り返せます。
目次
根抵当権と抵当権の違いは？
根抵当権と抵当権の違いは、担保する借入が特定されているかどうかです。抵当権は1つの借入だけを担保し、根抵当権は一定の範囲の借入を極度額までまとめて担保します。
| 項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する借入 | 特定の1つの借入 | 一定の範囲の不特定の借入 |
| 担保される上限 | 借入額 | 極度額 |
| 完済したとき | 権利が消える（抹消登記は必要） | 元本の確定前は消えない |
| 追加の借入 | 新たに設定登記が必要 | 極度額の範囲なら登記は不要 |
| 向いている場面 | 住宅ローンなど1回限りの借入 | 事業資金など繰り返す借入 |
極度額とは？
極度額とは、根抵当権で担保される金額の上限です。元本だけでなく、利息や遅延損害金も含めて極度額までが担保されます。そのため、極度額は実際の借入予定額より多めに設定されるのが一般的です。
元本確定とは？
元本確定とは、根抵当権で担保される元本が特定されることです。確定後は、その時点の借入だけが担保され、新たな借入は担保されません。確定期日の到来、当事者からの確定請求、借り手の破産などが主な確定事由です。
根抵当権はどんなケースで設定される？
根抵当権は、借入と返済を繰り返す継続的な取引で設定されます。代表的なケースは、会社や個人事業主が金融機関から運転資金を繰り返し借りる取引です。融資のたびに抵当権を設定し直すと、登記の手間と費用がその都度かかるため、最初に根抵当権を設定しておきます。
個人向けでは、自宅を担保に老後の資金を借りるリバースモーゲージで使われることがあります。1回だけ借りて分割で返す住宅ローンには、通常の抵当権が使われます。
根抵当権のメリットとデメリットは？
借り手にとってのメリットは、極度額の範囲であれば、追加の登記をせずに何度でも借りられる点です。登記費用を抑えられ、資金が必要になったときに早く借りられます。
デメリットは、借入をすべて返しても根抵当権が残ること、抹消や売却に金融機関の同意が必要になること、極度額を基準に登録免許税がかかるため、最初の設定費用が高くなりやすいことです。
根抵当権はどうやって設定する？
根抵当権は、金融機関と根抵当権設定契約を結び、法務局で登記をして設定します。登記簿には、極度額、担保する債権の範囲、債務者などが記載されます。登録免許税は極度額の0.4%で、手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
根抵当権を抹消するにはどうする？
根抵当権を抹消するには、まず金融機関に取引を終了したいと伝え、同意を得る必要があります。借入が残っている場合は完済し、金融機関から解除証書などの書類を受け取って、法務局に抹消登記を申請します。
抵当権のように完済と同時に消えるわけではないため、売却や借換えの予定がある場合は、早めに金融機関へ相談しておくと手続きが進めやすくなります。
根抵当権が付いた不動産を売却・相続するときの注意点は？
根抵当権が付いた不動産を売却するには、引き渡しまでに根抵当権を抹消する必要があります。金融機関との調整に時間がかかることがあるため、売却活動を始める前に相談するのが安全です。
相続の場合は、相続の開始から6か月以内に、取引を引き継ぐ人を決める登記をしないと、元本が確定します。事業を引き継いで同じ根抵当権で借入を続けたい場合は、期限に注意が必要です。
不動産担保ローンでは根抵当権をどう使う？
不動産担保ローンでは、1回の借入を分割で返す場合は抵当権、事業資金のように借入と返済を繰り返す場合は根抵当権を使うのが一般的です。
根抵当権は完済しても自動では消えません。不動産の売却や借換えの際は、貸し手と合意したうえで抹消登記を行います。
根抵当権についてよくある質問は？
極度額いっぱいまで借りなければならない？
その必要はありません。極度額は担保される上限であり、実際に借りる金額は金融機関との契約で決まります。
借入の残高がゼロでも、根抵当権は残る？
残ります。元本が確定する前の根抵当権は、借入がなくなっても消えません。不要になった場合は、金融機関の同意を得て抹消登記を行います。
根抵当権が付いているかどうかは、どこで確認できる？
登記事項証明書の「権利部（乙区）」で確認できます。「根抵当権設定」と記載され、極度額や債権の範囲が書かれています。
あわせて知っておきたい関連用語は？
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