根抵当権の元本確定後に追加融資は可能？

2019.8.7
不動産担保ローン関連情報

住宅ローンや不動産担保ローンをはじめ、所有する不動産を担保に設定する各種融資を受ける際は、担保提供する不動産に抵当権もしくは根抵当権を設定することになります。「抵当権」とはお金を貸す側が持つ権利のことを言い、万が一融資の借り手が返済不能な状況になってしまった場合に、優先的に弁済を受ける権利のことを意味しています。今回は抵当権、そして根抵当権の違いをわかりやすく解説するとともに、根抵当権の元本確定についても解説していきたいと思います。

抵当権・根抵当権をわかりやすく解説

抵当権とは、融資をする側（貸し手）が持つことができる利のことで、融資を受ける側（借り手）が債務の担保に提供した不動産について、他の債権者よりも優先的に債権の弁済を受けられる権利のことを言います。わかりやすく言えば、「融資を実行するが、万が一返済できないときは、担保提供した不動産を売却し、優先的に融資残額を回収できる権利を定めておきます。」ということです。

一方で根抵当権とは、所有する不動産の評価額から融資可能な上限（極度額）を決め、その範囲内で何度でも融資と返済を行うことができる性質を持った抵当権のことです。根抵当権の場合は抵当権と違って、一度目の融資で借りたお金を完済しても根抵当権は消滅しないため、抵当権設定登記をせずとも二度目の融資を受けることができるというわけです。所有する不動産を担保に何度も融資を受ける可能性が高い場合、抵当権の場合、融資が完済すると抵当権は消滅するため、二度目の融資では再度抵当権の設定登記が必要になります。しかし根抵当権の場合、その上限の範囲内であれば登記の手続きは不要です。登記手続きなしに二度目、三度目の融資を受けていくことができるということです。

根抵当権のメリット・デメリットとは

続いて、根抵当権のメリット、デメリットについて解説していきます。根抵当権のメリットは、二度目以降の融資における登記の手続き、登録免許税などの諸費用を抑えられることにあります。普通の抵当権の場合、一度受けた融資を完済すると、同時に抵当権は消滅してしまい、もし同じ不動産を担保に二度目の融資を受けようとした場合、一度目と同じ根抵当権設定登記の手続きおよび登録免許税などの諸費用が発生してしまいます。しかし、根抵当権を設定した場合、不動産評価額から算出される極度額の範囲内であれば何度でも融資を受けることができ、なおかつ二度目以降には一度目のときのような登記手続きや諸費用が発生しませせん。これが根抵当権を設定する最大のメリットです。

一方、根抵当権にはデメリットと捉えられることも存在します。それは、普通の抵当権と違い、根抵当権は抹消するときに労力がかかるということです。基本的には融資を完済し終えた時点で、融資を受ける側（借り手）と融資をする側（貸し手）の双方が根抵当権の抹消について合意することで抹消手続きに入ることができます。しかし、融資をする側である銀行などの金融機関としては、優良な借り手であればあるほど、二度目、三度目の融資を積極的に実行し、利子で利益を上げたいという考えが働きます。つまりは、借り手が根抵当権を抹消したいと申し出たとしても、様々な理由をつけて抹消を避けようとする傾向があるようです。少々人間臭いデメリットと思われるかもしれませんが、銀行などの金融機関としては、優良な借り手ほど逃したくないと考えるわけです。

根抵当権の元本確定とは

ここまで、抵当権と根抵当権の違い、そして根抵当権のメリットとデメリットについて解説してきました。わかりやすく言えば、根抵当権はあらかじめ定められた上限金額内であれば、面倒な手続き、余計な費用を発生させることなく何度でも融資実行、返済を繰り返すことができるということです。

また、根抵当権の特徴として、設定時には元本債権が確定しておらず、一定の事由が発生したタイミングで元本が確定するといったことがあげられます。それが「元本確定」です。根抵当権を設定する融資においては、貸し手と借り手との間で融資の契約をする際に「元本確定の期日」を定めています。そして、貸し手はこの元本確定の期日になると、借り手に融資していたお金を根抵当権に設定した不動産を売却することで回収することができる権利を得るのです。もちろん、借り手としては元本確定となったとしても当初定めていた返済計画通りに返済を進めていれば、強制的に所有する不動産を売却されてしまうということはありません。

根抵当権の元本確定は、元本確定期日の到来以外にも、借り手又は貸し手どちらかが確定請求をしたときや破産手続開始決定を受けたときなど、一定の事由が発生したタイミングで、根抵当権の元本が確定します。